「失敗率40.7%」という数字の出所を追ってみた

不動産投資について調べ始めると、かなりの確率で「失敗率40.7%」という数字に行き当たります。書籍のタイトルや記事の見出しに繰り返し使われており、一見すると説得力のある数字に見えます。

私たちは、業者の販売資料を公的な一次情報と突き合わせて検証する立場から、この数字の一次資料を実際に探してみました。どの調査機関が、いつ、何人を対象に行った調査で「40.7%」という結果が出たのか、明確にたどり着ける情報源は確認できませんでした。

孫引きが繰り返されるうちに、出所のあいまいな数字だけが独り歩きしている状態だというのが、私たちの率直な印象です。数字自体が間違っているとまでは断定できませんが、根拠として引用するには心もとない状態にあります。

数字の真偽はさておき、「不動産投資はやめとけ」という通説は、地方・高値掴み・業者売りスキーム物件に対しては概ね正しいというのが私たちの実務上の実感です。問題は、その通説がどんな物件にも一律に当てはまるわけではない点にあります。

実際、不動産業向けの融資残高は2025年12月時点で約115兆円、前年同月比+7.8%と伸びが続いています（日本銀行）。融資が緩みやすい局面では、数字を検証しないまま契約してしまう投資家も増えます。次の章では、失敗を「防げた失敗」と「構造的に防げない失敗」に分けて整理します。

「防げた失敗」と「構造的に防げない失敗」を分ける

失敗事例を集めたサイトの多くは、個別のエピソードを並べるだけで終わっています。しかし購入後の相談を読み込んできた実感として、失敗には大きく2種類あります。

一つは、契約前に数字を確認していれば避けられた失敗です。もう一つは、金利や人口動態のように、個人の努力だけでは防ぎようがない構造的な失敗です。この2つを混同すると、「不動産投資は全部だめ」という乱暴な結論にも、「自分は大丈夫」という根拠のない楽観にも転びやすくなります。

次の図で、両者の違いを整理してみます。

防げた失敗の代表例は、相場より高い価格での契約、サブリースの更新条件を確認しないままの契約、返済余裕率（DSCR。純営業収益÷年間ローン返済額）を計算しないままの融資、そしてフラット35の目的外使用です。フラット35は自己居住用に限定された住宅ローンで、投資用に使うのは契約違反にあたります。

一方、構造的に防げない失敗は、日本銀行が2026年6月に政策金利を1.00%程度まで引き上げたような金利そのものの変化、東京都の転入超過が2025年に65,219人へと4年ぶりに縮小した（総務省統計局）ような人口動態の変化、資材・人件費高騰による修繕費の増加などです。これらは投資家個人の注意深さだけでは避けられません。だからこそ、防げる部分だけは確実に潰しておく必要があります。

失敗が発覚するタイミングは4段階に整理できる

収支計画書を審査していて気づくのは、不動産投資の失敗は一度に発覚するのではなく、決まったタイミングで段階的に表面化するという点です。私たちの経験では、契約直後・2年後・5年後・10年後の4つの節目に集中しています。

次の図は、その4段階を時系列で示したものです。

契約直後は、価格や重要事項説明の確認不足が原因になります。2年後は、サブリース契約の最初の更新時期にあたり、賃料の見直しが起こりやすいタイミングです。5年後は、減価償却費が縮小・終了し、それまで見えなかった税負担とキャッシュフローの悪化が同時に表面化します。10年後は、大規模修繕という高額な支出と、売却という出口の判断が重なる時期です。

次の章から、それぞれの段階で実際に何が起きるのかを順番に見ていきます。どの段階も、事前に数字を確認していれば心構えができていた、という点は共通しています。

契約直後に発覚する失敗ー高値掴みとフラット35の不正利用

契約直後に発覚する失敗の典型は、相場より高い価格で買ってしまっていたと後から気づくパターンです。東京23区の中古ワンルームの成約価格は、2013年上期の約1,300万円から2024年上期には約2,400万円と、約11年でおよそ2倍に上昇しました（東日本レインズ）。相場そのものが上がっているため、価格の高さだけでは高値掴みかどうか判断できません。

問題は、業者が提示する利回りや価格が相場のどの水準にあるかを確認しないまま契約してしまうことです。ワンルーム投資が「買った瞬間に2割損」と言われる仕組みは別記事で分解していますが、これは新築時のプレミアムが取引直後に剥落する現象で、多くの人が契約直後に初めて実感します。

もう一つの典型が、フラット35の目的外使用です。フラット35は自己居住用の住宅ローンで、投資用物件に使うのは契約違反にあたります。2019年には147件の不正利用が発覚しており、発覚した場合は残債務の一括返済を求められ、詐欺罪に問われる可能性も指摘されています。「今だけ金利が低い方法がある」という営業トークには注意が必要です。

2年後の壁ーサブリース改定という現実

サブリース（家賃保証）契約の多くは、当初の期間が過ぎると2年ごとに賃料が見直される仕組みになっています。「契約から10年間は家賃固定」という説明をする会社もありますが、実務上は契約から2年後の最初の更新時に、想定より早く減額の打診を受けたという相談が少なくありません。

サブリース契約でも、借地借家法32条1項に基づき、借上げ賃料は減額される場合があります。大手の現物系の会社も、公式にこの点を明記しています。「家賃保証だから空室でも収入は変わらない」という理解は正確ではなく、保証されているのは賃料の支払いそのものであって、金額の固定ではありません。

2020年に施行されたいわゆるサブリース新法は、勧誘時の説明義務や誇大広告の禁止を定めていますが、既に締結した契約の減額を止める効力はありません。サブリース契約を解約する際の実務手順は、借地借家法32条とサブリース新法の観点から別記事で整理しています。

5年後の壁ー減価償却終了とキャッシュフロー悪化

区分マンションの建物設備部分などは、法定耐用年数に応じて数年で減価償却が終わることがあります。減価償却費は経費として所得を圧縮する効果があるため、それが縮小・終了すると、家賃収入は変わらないのに帳簿上の利益と納税額が急に増えるという現象が起きます。

このタイミングで慌てて売却を検討する人もいますが、保有期間の数え方には注意が必要です。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わり、短期譲渡は39.63%、長期譲渡は20.315%です。実質的には取得から6年目の1月1日以降でないと長期譲渡になりません。5年後に急いで売ると、税率面でさらに不利になることがあります。

加えて、譲渡所得は譲渡価額から取得費（取得価額から減価償却累計額を差し引いた額）を差し引いて計算されます。保有中に減価償却で圧縮した分だけ取得費が減るため、売却益が膨らみやすくなります。保有中に節税した効果の一部は、売却時の譲渡所得税として戻ってくる構造だと理解しておく必要があります。

「税金が減るから」という理由だけで契約した人ほど、5年後にこの壁にぶつかりやすいというのが実務上の印象です。

10年後の壁ー大規模修繕費と出口の難しさ

10年前後は、多くの区分マンションで最初の大規模修繕やその積立不足が表面化する時期です。修繕積立金は当初低く設定され、段階的に引き上げられる方式（段階増額積立方式）を採る物件が多く、当初の説明より負担が重くなっているケースがあります。

同時に、10年前後は売却という出口を検討し始める人が増えるタイミングでもあります。しかし出口の状況は、契約時点から変化しています。東京都の転入超過は2025年に65,219人と、前年より約1万4,000人減少し、4年ぶりの縮小となりました（総務省統計局）。東京圏（1都3県）全体でも123,534人と前年比▲12,309人です。外国人については前年の8,722人の転入超過から378人の転出超過へと反転しており、家賃・物価高騰の影響が指摘されています。

需要そのものがなくなったわけではありません。20〜24歳は57,263人の転入超過が続いており、若年単身層の流入がワンルーム需要を支えている面もあります。ただし、契約時に前提としていた「人口は増え続ける」という単純な想定が、そのまま10年後にも通用するとは限りません。

住宅ローンの残債が売却価格を上回る「残債割れ」に陥った場合の出口は、持ち出し完済・任意売却・保有継続の3パターンに分けて別記事で損益分岐を計算しています。10年という節目で初めて出口の難しさに気づくのではなく、契約前にある程度の見通しを持っておくことが、次章の「逆算」につながります。

失敗者が共通して怠った3つの確認

ここまで見てきた4つの段階の失敗事例を振り返ると、発覚のタイミングは違っても、契約前に怠っていたことには共通点がありました。私たちが販売資料と購入後の相談を突き合わせて確認してきた限り、大きく3つに集約できます。

次の図は、その3つの確認を整理したものです。

1つ目は「出口」の確認です。将来売れる場所・価格かどうかを、人口動態や成約データを使って検証していない人が目立ちます。2つ目は「数字」の確認です。表面利回りだけを見て、実質利回りやNOI利回り（純営業収益÷物件価格）、返済余裕率（DSCR）まで計算していないケースです。金融機関の一般的な目安では、DSCRが1.3を下回る物件には慎重であるべきとされています。3つ目は「契約更新条件」の確認です。サブリースであれば借地借家法32条による減額の可能性、投資用ローンであれば金利上昇時の返済急変への耐性を、契約前に読み込んでいないケースです。

4つの時期と3つの確認の対応関係を、次の表に整理しました。

投資用ローンを先に組むと、住宅ローンの返済比率にその返済額が丸ごと算入され、マイホームが買えなくなることがある点も、別記事で数字を使って計算しています。数字の確認を怠ると、投資そのものだけでなく、その後の人生設計にも影響が及びます。

「みんなで大家さん」訴訟に見る、構造的な失敗の教訓

個人の確認不足だけでは説明しきれない失敗の実例として、不動産投資案件としては過去最大規模とされる集団訴訟に触れておきます。「みんなで大家さん」を販売する都市綜研インベストファンドは、2024年6月17日に東京都・大阪府から不動産特定共同事業法に基づく業務停止命令（30日間）を受けました。「成田16号」という案件で、開発許可を取得していない土地が対象不動産に含まれていたのに、説明が不十分だったことが理由です。

その後、2025年7月には成田シリーズの分配金支払いが停止し、2026年2月には計2,500人・約230億円規模の集団訴訟に発展しました。2026年3月26日には大阪地裁が出資金全額返還を命じる判決を出し、2026年6月5日にも別の訴訟で84人・約4億5,500万円の返還を命じる判決が出ています。

この事例が示すのは、投資家個人がどれだけ数字を確認しても、開発許可の有無のような情報が説明段階で開示されていなければ、リスクを見抜くことは難しいという事実です。優先劣後方式（劣後出資割合。物件価格が何%下落するまで投資家の元本が守られるかを示す仕組み）についても、非開示の商品や、劣後出資そのものがない商品が存在します。優先劣後は元本を保証する仕組みではなく、開示情報が少ない商品ほど、事前確認の限界も大きくなります。

あなたは「防げた失敗」を避けられるか

ここまでの整理を踏まえると、これから物件やクラウドファンディング商品を検討する際に、最低限確認しておきたい項目が見えてきます。次の図は、簡単な自己診断の流れです。

この診断で確認が不十分だと分かった場合、その場で契約を決断する必要はありません。不動産投資セミナーには、物件を売ることが目的の会社と、物件を売らずに収支計算や融資の仕組みを教えることを目的にしたスクールがあり、その違いは別記事で比較しています。前者のセミナーは、参加者を「教える」場というより、営業担当者を見極める「面接」の場だと捉えたほうが実態に近いというのが私たちの見立てです。

数字を自分で計算できるようになってから物件を検討するのと、営業担当者の説明をそのまま信じて契約するのとでは、5年後・10年後に直面する現実が変わってきます。焦って契約する必要はありません。まず自分の手で、出口・数字・契約条件の3つを確認できるようになることが、遠回りに見えて実は最短の防御策だというのが、販売資料を検証し続けてきた私たちの結論です。

逆に、都心・駅近で相場との乖離が小さく、DSCRやイールドギャップまで確認した上で、なお条件を満たす物件に出会えたのであれば、それは検討に値する候補になり得ます。焦らず、しかし数字から目をそらさずに判断してください。