お金の話（融資・利回り・税金）不動産投資ローンの借り換えは、諸費用110万円を回収できるかで決まる
借り換えの諸費用を1円単位で積むと、残債3,000万円で約110万円になります。最大の落とし穴は繰上返済解約金です。この110万円を金利差で回収できるかが損益分岐。登録免許税0.1%軽減が投資用に使えないことも含めて解説します。
お金の話（融資・利回り・税金）
お金の話（融資・利回り・税金）
お金の話（融資・利回り・税金）賃貸管理の委託費は交渉できる。国土交通省の標準契約書が「定額報酬」を認めている
賃貸管理の委託費は家賃の3〜5%が相場、と言われます。しかし国土交通省の調査では5〜10%未満が最多38.8%、一方で5%未満で契約しているオーナーも23.4%います。標準管理受託契約書が定額報酬を明示的に認めていることを含め、交渉の余地を一次情報で示します。
お金の話（融資・利回り・税金）ワンルームを損切りしても、その損失は給与所得と相殺できません。最も多い誤解を正します
投資用ワンルームを損切りしても、その譲渡損失は給与所得と損益通算できません。保有中の赤字（総合課税）と売却時の赤字（分離課税）は別の箱だからです。500万円損しても税金は1円も戻らない構造と、唯一の例外を解説します。
お金の話（融資・利回り・税金）出口戦略：5年ルール・デッドクロス・残債割れ — 区分ワンルームが「売れない」3つの理由
区分ワンルームが売れない3つの理由を解説します。短期39.63%と長期20.315%を分ける5年ルールの正しい数え方、デッドクロスで帳簿は黒字なのに現金が出ていく仕組み、そして節税の請求書が出口で届く構造を、図解と試算で示します。
お金の話（融資・利回り・税金）金利が2.0%→3.0%になったら、月のキャッシュフローはいくら減るか【区分・一棟の実額試算】
金利が2.0%から3.0%になると、借入3,000万円・35年で毎月の返済は約99,400円から約115,500円へ。月+約1.6万円、年+約19万円という実額を試算しました。イールドギャップが消える瞬間と、5年ルールが効かない理由も解説します。
お金の話（融資・利回り・税金）不動産投資は年収いくらから？金融機関別の年収要件と、借入額の「上限ではなく安全圏」
不動産投資は年収いくらから可能か。金融機関別の年収要件を一覧化したうえで、「いくらまで借りられるか」ではなく「金利が3%になっても耐えられるのはいくらまでか」で上限を決める考え方を提示します。年収の7〜10倍という目安の限界も解説。
お金の話（融資・利回り・税金）投資用ローンを先に組むと、マイホームが買えなくなる。返済比率で見る「後戻りできない線」
投資用ローンの年間返済額は、住宅ローン審査の返済比率に丸ごと算入されます。年収700万円・投資用2,500万円の場合、住宅ローンの借入枠が約4,000万円から約2,200万円まで縮む実額を試算しました。買う順番を間違えないための記事です。
お金の話（融資・利回り・税金）【金融機関別】不動産投資ローン金利一覧2026 — 利上げ後の実勢と、年収要件の壁
不動産投資ローンの金利相場を、都銀・地銀・信金・ノンバンク・日本政策金融公庫の業態別に一覧化しました。短期プライムレートは2024年9月から+0.9%上昇し2026年8月に2.375%へ。投資用ローンに5年ルールが付かない点も解説します。
お金の話（融資・利回り・税金）表面・実質だけでは足りない。NOI・CCR・DSCR・イールドギャップで見る「本当の最低ライン」
表面利回りと実質利回りだけでは足りません。NOI・CCR・DSCR・イールドギャップまで含めた6階層で、本当の最低ラインを提示します。東京城南の期待利回り3.6%から逆算した安全圏と、DSCR1.3という定量ラインを解説します。
お金の話（融資・利回り・税金）年収600/800/1000/1200/2000万で節税額はいくら違うか【損益分岐の早見表つき】
不動産投資の節税効果を年収600・800・1000・1200・2000万円で試算し、早見表にまとめました。課税所得900万円（税率43%）を超えないと、長期譲渡税率20.315%との差が十分に出ず節税が成立しない理由を数字で解説します。