なぜ「出口」は誰も教えてくれないのか

ワンルーム投資の広告や営業トークは、たいてい「利回り」「節税」「家賃保証」といった、買うときに効く言葉で埋め尽くされています。

ですが、いつ・いくらで売れるのか、売ったら税金がいくら出ていくのか、という出口の話は、驚くほど語られません。理由は単純で、出口の数字は売り手にとって都合が悪いことが多いからです。

私たちが読み比べてきた収支シミュレーションの多くも、35年のローン返済計画は書かれていても、売却時のシミュレーションまで踏み込んだものはほとんどありませんでした。「買った瞬間に2割損」という指摘は、実は入口だけでなく出口の設計にも関わってきます。

この記事で扱う「売れない」理由は3つです。①譲渡所得税の税率が切り替わる5年の数え方を誤解している ②減価償却費が元金返済額を下回る「デッドクロス」に気づかず現金繰りが悪化する ③そもそも売却価格がローン残債を下回る「残債割れ」に陥っている、の3つです。失敗事例として語られるケースの多くも、突き詰めればこの3つのどれかに当てはまります。

まずは、最も誤解が多い5年ルールの数え方から見ていきます。

検索して上位に出てくるサイトの多くは、不動産を売る会社が運営するオウンドメディアです。そこに出口の弱点が書かれることは、構造上ほとんどありません。このサイトは、売る側でも、通説をそのまま信じる側でもない立場から、数字だけを書いていきます。

5年ルールの正しい数え方——売却日ではなく1月1日

短期譲渡所得税率は39.63%(所得税30%+復興特別所得税+住民税9%)、長期譲渡所得税率は20.315%(所得税15%+復興特別所得税+住民税5%)です。差は約2倍近くにもなります。

問題はこの「5年」の数え方です。売却した日から遡って5年ではありません。譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。

例えば2021年6月にワンルームを取得したとします。2026年中に売却すると、2026年1月1日時点の所有期間は4年7か月にとどまり、5年を超えていません。つまり短期譲渡です。「もう5年経ったから」と2026年6月に売却しても、判定は変わりません。

長期譲渡になるのは、翌年である2027年1月1日以降に売却したときです。実質的には、取得から6年目の1月1日を迎えて初めて長期譲渡に切り替わります。次の図で、この時系列を整理します。

この誤解は決して珍しくありません。取得日から5年が過ぎた実感だけで売却してしまい、想定より高い税率で課税されるケースは、私たちが相談を受けた中でも何件かありました。

なお、取得日がたまたま1月1日そのものだった場合でも、考え方は変わりません。起算点は取得の翌年1月1日となるため、いずれの場合も、取得から数えて6年目の1月1日以降まで待つことで、長期譲渡の扱いになります。日付が前後する年末年始の売却では、特に慎重な確認が必要です。

39.63%と20.315%——同じ譲渡益でも税額はこれだけ違う

税率の差を、具体的な金額で見てみます。譲渡益(譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引いた額)が800万円だったと仮定します(筆者試算の目安)。

同じ800万円の譲渡益でも、税額の差は約155万円にのぼります(筆者試算の目安)。次の図で、この差を並べてみます。

この155万円は、売却のタイミングを1年ずらすだけで生じる差です。資金繰りの都合で急いで売りたい事情がある場合でも、あと数か月待てば長期譲渡に切り替わるのであれば、その待つ価値は十分にあると私たちは考えています。

ただし、待つ間の家賃収入や金利負担、市況の変化も同時に考える必要があります。税率だけを理由に売却時期を決めるのは、判断としては一面的です。

また、この試算は所得税・住民税だけを対象にしたものです。物件によっては、売却時に別途、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記の費用なども発生します。譲渡費用として差し引ける項目もあるため、実際の手取り額は税額だけで決まるわけではないことも押さえておいてください。

デッドクロスとは何か——3段階で見る現金流出の仕組み

次に、デッドクロス(減価償却費が元金返済額を下回り、帳簿上は黒字なのに現金が出ていく状態)について説明します。

減価償却費(建物の取得費を耐用年数に応じて経費として計上する会計上の仕組み)は、実際には現金の支出を伴いません。一方、ローンの元金返済額は、実際に現金が出ていきます。

保有初期は、減価償却費が元金返済額を上回ることが多く、帳簿上の利益は現金の動きより低く出ます。ところが年数が経つにつれて元金返済の割合が増え、減価償却費のほうが先に減っていきます。この2つの線が交差する点が、デッドクロスです。

次の図で、3段階に分けて整理します。

元利均等返済(毎月の返済額が一定になるよう設計されたローンの返済方式)は、返済が進むほど利息部分が減り、元金部分が増えていく仕組みです。減価償却費はおおむね一定額で推移するため、元金部分が増え続ければ、いずれ両者の線は交差します。この構造そのものは、多くの区分ワンルームに共通して当てはまります。

デッドクロスはいつ訪れるか——減価償却と元金返済の交差点

デッドクロスがいつ訪れるかは、建物の構造と減価償却の方法によって変わります。鉄筋コンクリート造(RC造)は耐用年数47年と長く、年あたりの減価償却費は小さくなだらかです。木造は耐用年数22年と短く、初期の減価償却費は大きいものの、早く目減りします。

区分ワンルームの多くはRC造です。減価償却費が定額でなだらかに推移する一方、元利均等返済のローンは年を追うごとに元金返済の割合が増えていきます。この組み合わせでは、保有から10〜15年程度でデッドクロスを迎えるケースが多いというのが、私たちが見てきた収支計画書からの実感です(筆者試算の目安)。

デッドクロスの時期は、売却を検討すべき時期の目安にもなります。DSCR(返済余裕率)やイールドギャップの数字が悪化し始めたタイミングと重なることが多いためです。

デッドクロスを迎える前に売却するか、迎えたあとも保有し続けるかは、手元資金にどれだけ余裕があるかで判断が分かれます。手元資金が乏しいまま保有を続けると、税金を払うために追加で資金を用意する必要が出てきます。

木造アパートのように耐用年数が短い物件では、初期の減価償却費が大きい分、デッドクロスがもっと早く、保有から5〜8年程度で訪れることもあります。物件の構造によって、出口を検討し始める時期そのものが変わってくる点も見落とさないでください。

節税の請求書は出口に届く——取得費が減るほど売却益は膨らむ

ここが、この記事で最も伝えたい逆算構造です。譲渡所得は次の式で計算されます。譲渡所得＝譲渡価額−(取得費−減価償却累計額)−譲渡費用。

取得費から減価償却累計額を引く、という部分に注目してください。保有中に減価償却費を経費として計上した分だけ、売却時の取得費は目減りします。取得費が小さくなれば、その分だけ譲渡所得(売却益)は大きくなります。

つまり、保有中に減価償却で節税した金額は、消えてなくなるわけではありません。売却時に譲渡所得として姿を変え、課税対象として戻ってきます。不動産投資の節税が「課税の繰延」にすぎないと言われるのは、まさにこの構造のためです。

次の図で、減価償却を取った場合と取らなかった場合の譲渡益の違いを比べてみます。

節税の請求書は、忘れた頃に出口で届きます。保有中の節税効果だけを見て判断するのではなく、売却時にどれだけの税金が戻ってくるかまで含めて、トータルで損益を考えるべきです。

ここでの取得費や譲渡益の金額は、あくまで説明のための単純化した例です(筆者試算の目安)。実際には土地部分は減価償却の対象外であるなど、細かな按分が必要になります。とはいえ「減価償却を取った分だけ取得費が減る」という基本構造そのものは、どの物件でも共通して当てはまります。

保有中の節税率と譲渡税率の差——得になるのは900万円超の層だけ

保有中の節税と、売却時の譲渡税を差し引きして、実際に得になるかどうかは、あなたの課税所得(所得控除後、税率をかける前の所得)によって変わります。

所得税・住民税の税率は、課税所得が上がるほど段階的に高くなります。課税所得900万円以下では税率33%、900万円超1,800万円以下では43%です。長期譲渡税率20.315%との差が十分に出るのは、税率43%が適用される課税所得900万円超の層だと私たちは考えています。

給与所得者であれば、課税所得900万円超はおおむね年収1,200万円前後が目安です。この水準に届かない場合、保有中の節税効果と譲渡税の差はそれほど大きくならず、節税目的だけで区分ワンルームを保有する意味は薄れます。

年収が目安に届かないまま「節税になる」という営業トークだけで購入すると、出口で帳尻が合わなくなる可能性があります。

逆に言えば、課税所得900万円超の層にとっては、保有中の高い税率で節税し、売却時には長期譲渡税率20.315%で精算するという構図そのものは、条件次第で成立し得ます。ただしこれは節税という側面の話にすぎず、物件そのものの収益力とは別に判断すべき論点です。

紛らわしい「相続の5年ルール」とは別物です

ここで、紛らわしい制度を整理しておきます。この記事で説明してきた5年ルールは、あくまで「譲渡所得税」の話です。似た名前で、まったく別の「相続税評価の5年ルール」も2026年度税制改正で導入されました。

2026年度税制改正では、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産(賃貸アパート・マンションなど)を、原則として取得価額の80%程度で評価する仕組みが導入されました。従来は60〜70%程度まで圧縮できていたため、圧縮幅は大きく縮まりました。

この改正は、不動産を使って相続税評価額を圧縮する手法を封じる、10年がかりの流れの延長線上にあります。次の図で、その系譜を整理します。

相続対策として区分ワンルームの購入を検討している場合、この5年ルールは、この記事の主題である譲渡所得の5年ルールとは別に、購入のタイミングそのものに影響します。両方の5年ルールを混同しないよう、注意してください。

2024年1月からはタワーマンションの相続税評価についても、市場価格との乖離を是正する通達が適用されています。相続を見据えた不動産購入は、評価額を圧縮する目的では成立しにくくなってきているというのが、この10年の流れから読み取れることです。

残債割れ物件は、そもそも売れない

そもそも売却価格がローンの残債を下回る「残債割れ」の状態では、税率の話をする以前に、売却自体が成立しにくくなります。

残債割れの場合、選択肢は大きく3つです。①差額を手持ち資金で埋めて完済する持ち出し完済 ②金融機関の合意を得て売却する任意売却 ③売らずに保有を続ける、の3つです。それぞれの損益分岐点を計算した記事で詳しく扱っていますので、あわせて確認してください。

保有を続ける選択肢を取る場合、団体信用生命保険(団信。ローン契約者に万一のことがあった場合に残債が弁済される保険)が付いていることが、心理的な支えになっているケースをよく見ます。団信を生命保険の代わりと考えることの妥当性は、掛け捨ての定期保険と比較した記事で検証していますので、こちらも参考にしてください。

残債割れの物件を、税率の有利・不利だけで判断するのは早計です。まずは残債と想定売却価格の差を確認することが、出口戦略の出発点になります。

任意売却では、金融機関に残債の一部が回収できない旨を事前に相談し、合意のうえで売却を進めます。無断で相場より大幅に安く売却してしまうと、後から金融機関との関係が悪化することもあるため、事前の相談を省かない手順を踏んでください。

サブリース物件は、解約してから出口を考える

サブリース契約(不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに賃料を保証する仕組み)が付いた物件は、出口の難易度がさらに上がります。

サブリース契約が残ったままだと、買主から見て賃料設定や契約条件が不透明になり、通常の売却より買い手がつきにくくなる傾向があります。売却を検討する前に、サブリース契約そのものを解約できないか、確認しておく価値があります。

サブリースは借地借家法32条やサブリース新法を根拠に解約できる場合があると、実務手順をまとめた記事で説明しています。解約したうえで実勢の賃料水準に戻してから売却するほうが、買い手からの評価が上がりやすいと私たちは考えています。

サブリース賃料が相場より高く設定されている物件ほど、解約後の賃料低下幅も大きくなりがちです。出口を考えるなら、サブリースなしの実質手残りで収支を再計算しておくべきです。

2020年に施行されたサブリース新法(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律)により、家賃保証の内容や減額の可能性について、契約前の説明義務が強化されました。ただし、すでに契約している物件については、この説明義務が遡って適用されるわけではない点にも注意が必要です。

結局、出口まで見て検討していい物件とは

ここまで見てきた3つの視点をまとめると、区分ワンルームの出口戦略で確認すべき最低ラインは、次の3つだと私たちは考えています。

①売却予定日が、譲渡した年の1月1日時点で取得から5年を超えているか、事前にカレンダーで確認する。②デッドクロスを迎える時期を試算し、迎える前に売却するか、迎えたあとも耐えられる手元資金があるか確認する。③減価償却を取った分だけ譲渡益が膨らむことを踏まえ、保有中の節税額と譲渡税の増加額を通算して、トータルで得になっているか確認する。

出口戦略は、購入前に一度は自分の手で試算しておくべきテーマです。数字を並べるだけの説明に納得せず、あなた自身のカレンダーと税率表で検算する習慣を持ってください。

「不動産投資はやめとけ」という通説は、業者売りスキーム物件や高値掴みへの批判としては的を射ています。ただし、立地・価格・出口・数字という4条件を満たす物件まで一律に否定するのは、乱暴な一般化だと私たちは考えています。まずは疑い、数字で検証し、それでも条件を満たすなら検討する、という順番を崩さないでください。