借入3,000万円・35年で、金利+1%は月+約16,100円

まず結論となる数字から示します。借入3,000万円、返済期間35年、元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方式）という条件で試算すると、次のようになります（筆者試算の目安）。

差額は月あたり約16,100円、年間では約19万円です。同じ条件で借入2,000万円の場合は、2.0%で約66,300円、3.0%で約77,000円となり、差は月約10,700円です（いずれも筆者試算の目安）。

各金融機関の金利水準の違いについては、投資用ローンの金融機関別金利と年収要件の壁を参考にしてください。

この試算は、あくまで元本と金利だけを反映した理論値です。実際には団体信用生命保険料や管理費、修繕積立金なども別途かかるため、手取りのキャッシュフローで見るとさらに厳しくなる場合があります。ご自身の物件の実際の支出構造にあわせて再計算してください。

金利差が1%というと小さく感じるかもしれません。しかし年間約19万円という金額は、ボーナス払いを併用せず給与だけで補填しようとすると、月あたり手取りの1.5万円前後を追加で確保する必要がある水準です。日々の生活費に直結する数字だと捉えてください。

次の図は、金利2.0%と3.0%での毎月の返済額を、棒グラフで比較したものです。

なぜ投資用ローンは、金利上昇がすぐ返済額に響くのか

住宅ローンを組んだことがある方は、「金利が上がっても、急に返済額が跳ね上がることはない」と聞いたことがあるかもしれません。これは、多くの住宅ローンに「5年ルール」「125%ルール」という仕組みが付いているためです。

5年ルールとは、金利が変動しても5年間は毎月の返済額を据え置く仕組みです。125%ルールとは、5年後に返済額を見直す際も、直前の返済額の125%を上限とする仕組みです。どちらも、返済額の急変を緩和するための緩衝材です。

しかし投資用ローンには、この緩衝材が付かないことが多いという事実があります。金利が上がれば、緩和措置を挟まずに、ほぼそのまま毎月の返済額に反映されます。

次の図で、この違いをメカニズムとして整理します。

この仕組みの違いを知らないまま、住宅ローンの感覚で投資用ローンを組んでしまうと、金利上昇時に想定外の負担を抱えることになります。

住宅ローンと投資用ローンの契約書を並べて読み比べると、金利の決まり方の違いがはっきり分かります。同じ「金利上昇」という言葉でも、契約書の緩和条項の有無で意味がまったく違うことを、多くの方がそのとき初めて理解していました。

契約時の重要事項説明書や金銭消費貸借契約書には、金利変動時の返済額見直しに関する条項が記載されています。署名する前に、この条項がどう定められているかを自分の目で確認する習慣をつけてください。

日銀の金利はどう動いてきたか。そしてこれからどう動くか

日銀の政策金利は、2024年3月にマイナス金利政策が解除されて以降、段階的に引き上げられてきました。2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、そして2026年6月には1.00%へと上昇しています。1995年以来31年ぶりの水準です。

短期プライムレート（金融機関が優良企業向けに適用する短期貸出金利の基準）も連動して上昇しています。2024年9月に1.625%、2025年3月に1.875%、2026年2月に2.125%と推移し、2026年8月3日には2.375%への改定が予定されています。2024年9月比では+0.9%の上昇です。

次の図で、この推移をタイムラインとして整理します。

2027年末の政策金利について、エコノミストの見通しは機関により異なり、0.75%から2.00%まで1.25ポイントの幅があります（野村1.50%／三井住友DS 1.75%／BNPパリバ・OECD 2.0%など）。単一の数字を信じるのではなく、レンジで備える姿勢が必要です。

この2年間で短期プライムレートは0.9ポイント上昇しました。これは決して緩やかな動きではありません。今後も同じペースで上昇が続くとは限りませんが、逆に緩やかになる保証もありません。レンジで備えるという発想が、この局面では現実的です。

短期プライムレートに連動する変動金利型の投資用ローンを組んでいる場合、この推移がそのままご自身の返済額の推移に重なります。金利のニュースを他人事として眺めるのではなく、自分の返済予定表と照らし合わせて確認することをおすすめします。

イールドギャップが消える瞬間を可視化する

金利上昇の影響を測るうえで、最も重要な指標がイールドギャップ（NOI利回りと借入金利の差）です。東京・城南のワンルームタイプの期待利回りは3.6%（日本不動産研究所・第54回不動産投資家調査、2026年4月時点）とされています。

ここから借入金利2.4%程度（短期プライムレート連動の目安）を引くと、差はわずか1.2ポイントです。実質利回りベースで見ると、実質利回り3.2%前後から借入金利2.4%を引いた差は0.8ポイント程度まで縮みます。

次の図は、金利が上昇するにつれて、このギャップがどう縮まり、やがて消えるかを示したものです。

NOI・CCR・DSCRを含めた指標の全体像は、表面・実質だけでは足りない本当の最低ラインの見方で解説しています。

図3で示した通り、金利が3.4%程度まで上がると、期待利回りとの差はほぼ消える計算になります。これは特定の1棟や1戸の話ではなく、東京・城南エリアのワンルーム全体の期待利回り水準から導いた試算です。個別物件では、さらに厳しい数字になっているケースも珍しくありません。

イールドギャップが薄い状態は、いわば綱渡りの状態です。空室が1か月続く、修繕費が想定より多くかかるといった小さなブレが重なるだけで、収支は簡単にマイナスへ転じます。ギャップの厚みは、そうした不確実性への備えでもあります。

区分マンションと一棟アパートで、影響の出方は違うか

金利上昇の影響は、区分マンションでも一棟アパートでも、返済額の増加という点では同じ仕組みで起こります。ただし、収支への影響の大きさは、家賃収入の規模によって変わります。

区分マンション1戸のケースでは、月々の家賃収入が8万〜10万円程度であることが多く、月+16,100円という返済増加は家賃収入の15〜20%程度に相当します。空室になれば、この増加分をそのまま自己負担で補うことになります。

一棟アパートの場合、複数戸の家賃収入があるため、1室が空室になっても他の家賃収入で吸収できる余地があります。ただし借入額自体が大きくなるため、金利上昇による返済増加額も比例して大きくなります。

一棟アパートを検討する際は、戸数構成と空室率の想定を保守的に見積もることが欠かせません。満室想定の収支シミュレーションだけで判断すると、金利上昇と空室が重なった局面で資金繰りが急速に悪化します。

区分マンションを複数戸保有することで一棟に近い分散効果を狙う手法もありますが、その場合は管理会社や立地が異なる物件ごとに、個別のリスクを把握しておく必要があります。

自分の物件が耐えられるか、DSCRで確認する

金利上昇に耐えられるかどうかを判断する具体的な指標が、DSCR（返済余裕率。純営業収益÷年間ローン返済額）です。金融機関の一般的な目安として、DSCRが1.3を下回る物件は購入を控えるべきとされています。

金利が2.0%から3.0%に上がると、分母である年間ローン返済額が増えるため、DSCRの数値そのものが下がります。購入時点でDSCRに余裕がない物件ほど、金利上昇局面で早く危険水域に入ります。

購入を検討している物件については、現在の金利だけでなく、金利3.0%・3.5%といった上振れシナリオでもDSCRを再計算し、どこまで余裕があるかを確認しておくべきです。

DSCRは購入時点だけでなく、保有中も定期的に再計算すべき指標です。家賃相場や金利が変わるたびに数値は変動します。年に一度は自分の物件のDSCRを見直す習慣を持つことをおすすめします。

DSCRが1.3を下回った状態で金利がさらに上がると、金融機関からの評価も厳しくなり、追加融資や借り換えの相談自体が難しくなることがあります。数値に余裕があるうちに、次の一手を検討しておくことが望ましいと考えます。

返済が苦しくなったとき、何が起こりうるか

金利上昇で毎月のキャッシュフローが赤字に転じた場合、多くのオーナーがまず検討するのが、繰り上げ返済や借り換えです。ただし、いずれも自己資金や信用力に余裕がなければ選べる手段ではありません。

収支が悪化したまま放置すると、いずれ物件を手放す判断を迫られる可能性があります。ローン残高が売却価格を上回る、いわゆる残債割れの状態になっていると、売却しても借金だけが残る事態になりかねません。

残債割れの出口戦略の損益分岐については、持ち出し完済・任意売却・保有継続の損益分岐の計算で詳しく扱っています。また、金利上昇以外のリスクについては11のリスクとそれぞれの発生確率を検証した記事も参考にしてください。

任意売却（残債がある状態で金融機関の同意を得て売却する方法）を選ぶ場合、金融機関との交渉に時間がかかることが一般的です。収支が悪化してから動き出すのではなく、悪化の兆しが見えた段階で早めに相談を始めることが望ましいと考えます。

収支が悪化した際に慌てて判断すると、本来であれば選べたはずの選択肢を狭めてしまうことがあります。金利が上がりきってから動くのではなく、返済シミュレーションの段階で複数の出口を想定しておくことが重要です。

サブリース契約なら安心、とは言い切れない理由

「サブリース（家賃保証）契約なら、金利が上がっても家賃収入は一定だから安心」と考える方がいます。しかし、これは正確ではありません。

サブリース契約は、借地借家法32条（賃料増減請求権を定めた条文）に基づき、周辺相場の変動などを理由に、保証賃料そのものが減額されることがあります。金利が上がって収支が厳しくなったタイミングで、保証賃料の減額を通知されるケースも起こり得ます。

サブリース契約を解約したい場合の実務的な手順は、借地借家法32条とサブリース新法で戦うための実務手順にまとめています。

私たちがこれまで見てきた収支計画書の中にも、「家賃保証があるので金利上昇の影響はありません」という説明を受けて購入した方が、数年後に保証賃料の減額通知を受け取り、想定外の負担に直面したケースが複数ありました。

サブリース会社にとっても、保証賃料を据え置いたまま逆ざや（受け取る家賃より支払う保証賃料が高い状態）を抱え続けることは経営上のリスクです。会社側の事情によって減額が持ち込まれる可能性がある、という視点も持っておくべきです。

「不動産投資はやめとけ」論と、金利上昇の関係

「不動産投資はやめとけ」という通説は、多くの場合、地方・高値掴み・業者売りスキーム物件に向けられたものです。この通説自体は、大筋で正しいと私たちは考えています。

ただし、これは乱暴な一般化でもあります。失敗する物件と成立しうる物件を分けるのは、立地・価格・出口・数字という4条件です。そして金利が上がった今、この4条件のハードルは以前より確実に高くなっています。

金利上昇シナリオを織り込んでもなお、この4条件を満たす物件は存在します。ただし、その数は以前より減っています。まず疑い、数字で検証し、それでも条件を満たすなら初めて検討する。この順序を守ることが、今の局面では特に重要です。

通説の中身を詳しく検証した記事は、「不動産投資はやめとけ」は9割正しい、それでも例外になる3条件をご覧ください。

金利が上がった今の局面だからこそ、この4条件を厳しめに見る必要があります。以前なら成立していた物件でも、金利上昇後の数字で再検証すると、条件を満たさなくなっているケースが増えています。

立地・価格・出口・数字という4条件のうち、どれか一つでも欠けている物件は、金利がこれ以上上がらなくても、すでに厳しい状態にある可能性があります。金利上昇はその厳しさを早めて表面化させているに過ぎません。

金利上昇に不安がある方が取れる選択肢

ここまでの試算を見て、「自分の資金力では、この金利上昇シナリオに耐えられない」と感じた方も多いと思います。その感覚は、決して間違っていません。

ローンを組む前に、まず自分がいくらまで借入可能で、金利上昇にどこまで耐えられるかを客観的に診断してもらうという方法があります。物件を見る前に、自分の限界を数字で把握しておくことが最初の一歩です。

また、金利上昇の影響を受けるローンそのものを組まず、1万円程度から不動産クラウドファンディングで自己資金の範囲だけで投資するという選択肢もあります。ローンによる金利変動リスクを避けたい方には、検討の価値があります。

どちらの選択肢を選ぶにしても、営業担当者の説明を鵜呑みにせず、ご自身で金利上昇シナリオを試算する習慣を持つことが、この記事を通じて最も伝えたいことです。

数字を確認した結果、今は動くべきタイミングではないと判断するのも、立派な意思決定です。焦って条件の悪い物件を掴むよりも、条件が整うまで待つほうが、長期的には合理的な場合が多いと私たちは考えています。