11のリスクを2つに分ける：移転できるリスクと、必ず被るリスク

不動産投資のリスクを語るとき、多くの記事はただ列挙するだけで終わります。しかし実務上重要なのは、そのリスクが保険や契約で他者に移転できるのか、それともオーナーが構造的に必ず引き受けるものなのかという区別です。

移転できるリスクの代表は、空室（サブリース契約）、修繕費（修繕積立金・保険）、施工不良（瑕疵保険）、オーナーの死亡（団体信用生命保険）です。これらは仕組みを使えば負担を薄めることができます。

一方、金利上昇、長期的な家賃下落トレンド、法改正・税制変更、流動性（出口で希望通りに売れるか）は、契約や保険では基本的に移転できません。物件を保有し続ける限り、オーナーが引き受け続けるリスクです。

たとえば「地震が怖いから不動産投資はやめておく」という判断は、致命度だけを見て確率を軽視しています。逆に「金利くらいどうにかなるだろう」という判断は、確率の高さを軽視しています。11のリスクを並べる目的は、感情の強さではなく、確率と致命度の掛け合わせで優先順位をつけ直すことです。

この記事の11のリスクは、この二分法をベースに並べています。「不動産投資はやめとけ」という通説がどこまで正しいかを検証した記事とあわせて読むと、リスクの全体像がつかみやすくなります。

確率×致命度の2軸マトリクスで見る11のリスク

次の図で、11のリスクを《発生確率》と《起きたときの致命度》の2軸に配置しました。これは統計的に正確な座標ではなく、本サイト共通リサーチ資料に基づく相対的なイメージ図であることをお断りしておきます。

右上の「高確率・高致命度」ゾーンに注目してください。金利上昇と家賃下落は、いつか起きるかもしれない話ではなく、程度の差はあれ、保有期間中にほぼ必ず向き合うことになるリスクです。同じリスクでも、自己資金が潤沢な人と、借入に近い形で購入する人とでは、致命度の位置が変わります。この図はあくまで平均的なケースを想定した目安であり、自分の資金体力に応じて位置を引き直す必要があります。NOI・CCR・DSCR・イールドギャップで見る本当の最低ラインを解説した記事で、この2つのリスクを数字でどう吸収するかを詳しく書いています。

この図を印刷して手元に置き、物件を検討するたびに「このリスクは今、自分にとってどの位置にあるか」を書き込んでみることをお勧めします。

空室リスク：確率は公的統計で裏取りできる

空室リスクは、感覚論ではなく統計で語れる数少ないリスクです。次の図で、構造別の空室率の目安を見てください。

これらは本サイト共通リサーチ資料に基づく目安です。木造・軽鉄アパートの空室率が高いのは、単身者向け以外の需要層が薄い立地に建てられやすいことが一因とされています。なお、業界指標であるタスのTVI（空室インデックス）は満室物件を除外して計算する指標のため、一般的な空室率と単純比較はできない点に注意してください。

空室リスクを本当に下げたいなら、サブリース契約に頼る前に、そもそも空室になりにくい立地を選ぶことが先です。都心・駅近という条件は、単なる資産性の話ではなく、空室リスクそのものへの一次的な防御策でもあります。特にワンルームは、需要が薄い郊外エリアほど、空室リスクが確率・致命度の両方で高くなりやすい構造があります。

空室リスクを完全にゼロにすることはできませんが、サブリース契約を使えば、賃料の変動リスクを負う代わりに空室そのものの心配を減らせます。ただしサブリースは解約できる。借地借家法32条とサブリース新法で戦うための実務手順を整理した記事で書いた通り、契約は2年ごとの更新で、借上賃料が減額される場合があると多くの会社が公式に明記しています。空室リスクを消したつもりが、賃料下落リスクに置き換わっているだけ、というケースは珍しくありません。

金利上昇リスク：2年3か月で1.00%まで上がった事実

次に、このサイトが最も重視する金利上昇リスクです。まず、実際に何が起きたかを時系列で確認してください。

短期プライムレートも連動して上昇しています。2024年9月の1.625%から、2026年8月3日改定予定分では2.375%となる見通しで、この間の上昇幅は+0.9%です（本サイト共通リサーチ資料）。金利が2.0%から3.0%になったらキャッシュフローがいくら減るかを区分・一棟で試算した記事に詳しい数字を出しています。

具体的な影響も見ておきます。借入2,000万円・35年の場合、金利2.0%なら毎月の返済額は約66,300円、3.0%なら約77,000円で、差は月あたり約10,700円です（いずれも筆者試算の目安）。借入額が小さい区分マンションでも、金利上昇の影響から逃れられるわけではありません。

金利上昇リスクが「高確率・高致命度」に位置づけられる理由は明確です。投資用ローンの多くには、住宅ローンにある「5年ルール」「125%ルール」という返済急変の緩和措置が付きません。金利が上がれば、ほぼそのまま毎月の返済額に反映されます。2027年末の政策金利見通しは機関によって0.75%〜2.00%と幅がありますが（野村1.50%・三井住友DS 1.75%・BNPパリバとOECD 2.0%）、上振れを想定した資金計画が欠かせません。

固定金利のローンを選べば金利上昇そのものは回避できますが、変動金利より当初の金利水準が高く設定されるのが一般的です。「金利が上がるかもしれない不安」と「最初から返済額が重い負担」のどちらを取るかも、資金計画の一部として検討してください。

家賃下落リスク：今は上がっているが、いつまでも上がり続けるとは限らない

意外に思われるかもしれませんが、東京23区のマンション賃料は現在、上昇局面にあります。前年同期比+6.7%（2026年Q1・14四半期連続で過去最高更新）、シングル向きに限れば+8.1%です（三井住友トラスト基礎研究所）。東京23区のシングル向き募集家賃は月額11万円を突破し、23か月連続で最高値を更新しています（アットホーム）。

ではなぜ「家賃下落リスク」を高致命度に置くのか。人口動態の変化が背景にあります。東京都の転入超過は2025年に65,219人と、前年より約1万4,000人減少し4年ぶりに縮小しました。東京圏（1都3県）でも転入超過は123,534人で、前年比▲12,309人です（総務省統計局）。さらに外国人については、前年の8,722人の転入超過から、378人の転出超過へと反転しました。家賃・物価高騰の影響とみられています。

一方で20〜24歳の若年層は57,263人の転入超過が続いており、ワンルーム需要を下支えしています。つまり今のところ需要は厚いものの、その厚みを支える要因（若年層の流入）が今後も同じペースで続く保証はない、という構造です。

収支計画を作るときは、現在の高い賃料をそのまま将来まで引き延ばさないことです。私たちが読み比べた中で信頼できると判断した収支計画書は、家賃を数年後に数%下がる前提で組んであるものでした。強気の家賃想定で組まれた計画書ほど、審査でも実際の運用でも崩れやすいというのが実感です。

災害・修繕・施工不良——ハード面のリスクは保険でどこまで移せるか

建物そのものに関わるリスクも見ておきます。地震・水害などの災害リスクは、火災保険・地震保険で一部をカバーできますが、自己負担割合や補償の上限があり、完全には移転できません。ハザードマップで立地のリスクを確認することは、物件購入前の最低限の作業です。1981年より前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、地震リスクの致命度がさらに高くなります。価格の割安さだけに惹かれず、耐震診断の有無を必ず確認してください。

一棟物件のオーナーには、大規模修繕の実施時期と概算費用を、購入前に売主や管理会社へ確認することを勧めています。修繕履歴が不明瞭な物件、あるいは長期修繕計画そのものが存在しない物件は、それだけでリスクが一段階上がると考えてください。

施工不良・欠陥リスクについては、新築の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、構造耐力上主要な部分について引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が売主に課されます。中古物件の場合はこの保護が薄くなるため、購入前のインスペクション（建物状況調査）の有無を確認することが実務上の防御策になります。

管理会社・販売会社の破綻・不正リスク——選んだ相手のリスクも自分のリスクになる

物件そのものが健全でも、取引した会社が問題を抱えていれば、リスクはオーナーに跳ね返ってきます。過去には、スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」がサブリース賃料を払えず2018年に破産し、スルガ銀行の預金通帳改ざんなどの不正融資が発覚した事件がありました。この事件を機に、①新規大家には融資しない②物件価格の2〜3割の自己資金が必要③融資限度額は年収の10倍以下、という基準が業界に標準化されたとされています。

不動産クラウドファンディングの領域でも、2024年6月に「みんなで大家さん」の販売会社が東京都・大阪府から不動産特定共同事業法に基づく業務停止命令を受け、2026年には計2,500人・約230億円規模の集団訴訟に発展しました。劣後比率・許可番号・遅延履歴で不動産クラウドファンディング各社を比較した記事で、こうした事業者リスクをどう見分けるかを書いています。

会社を選ぶ実務としては、①ネガティブ情報等検索システムで行政処分歴を調べる②決算公告や信用調査で財務状況を確認する③良い口コミだけでなく悪い口コミの内容を具体的に確認する、という3点を最低限行ってください。良い口コミだけを見て決めるのは、リスクマトリクスでいえば「高確率・高致命度」の判断ミスにつながります。また2025年1月からは、他社からの物件紹介依頼を不当に断る「囲い込み」行為が行政処分の対象になりました（宅建業法施行規則改正)。この規制強化自体、業界の透明性がまだ発展途上であることを示しています。

法改正・税制変更リスク——ルールは保有期間中に必ず変わる

不動産投資は保有期間が長い商品です。だからこそ、購入時のルールが保有期間中ずっと同じだと考えるのは危険です。ここ数年だけでも、大きな制度変更が相次いでいます。

2024年1月からは、タワーマンションなどの相続税評価を見直す国税庁通達が適用され、従来「市場価格の3〜4割」とされた評価が、最低でも市場価格の60%水準まで引き上げられました。さらに2026年度の税制改正では、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産の評価を、原則として取得価額の80%とするルールが導入され、従来60〜70%圧縮できていた評価が20%程度の圧縮にとどまるようになりました。不動産小口化商品についても、取得時期を問わず通常の取引価額で評価されることになり、既存の商品にも影響が及びます。この一連の流れには系譜があります。2022年の最高裁判決で路線価による相続税評価が否認されたことを皮切りに、2024年のマンション評価通達、2026年度の貸付用不動産5年ルールへと、10年がかりで「不動産による評価額圧縮」を封じる動きが進んできました。節税を主目的に不動産投資を検討している人は、この流れが今後も続く可能性を前提に判断する必要があります。

法改正のインパクトを示すもう一つの例が、国外中古建物の損益通算規制です。2020年度税制改正により、個人が国外の中古建物から生じる不動産所得の損失のうち、簡便法で計算した減価償却費に相当する部分は「生じなかったものとみなす」こととされ、給与所得等との損益通算ができなくなりました（法人は対象外）。かつて節税スキームとして広く使われていた手法が、法改正一つで無効化された典型例です。

さらに日銀は2026年度の考査方針で、不動産業向け貸出の審査・管理体制を重点的に点検すると明記しており、2026〜2027年にかけて投資用ローンの審査が再び締まっていく可能性があります。始め方の記事でも書きましたが、ルールが変わる前提で資金計画を組んでおくことが、法改正リスクへの唯一の備えです。

流動性リスクとその他のリスク——出口が取れるかは、買う前にしか確認できない

流動性リスクとは、売りたいときに希望の価格で売れるとは限らないリスクです。首都圏中古マンション成約坪単価は2026年5月に前月比▲6.0%となり、73か月ぶりの下落となりました（東日本レインズ）。ただしこれは単月の動きであり、トレンド転換と断定できるものではありません。だからこそ、出口の値付けは市況任せにせず、購入時点で「相場より高く買っていないか」を確認しておく必要があります。

流動性リスクを避けるための実務的な方法は、購入前に類似物件の過去の成約事例を複数確認し、想定売却価格に幅を持たせておくことです。1つの査定額だけを信じて資金計画を立てるのは危険です。

最後に、オーナー自身の死亡・重度障害というリスクがあります。多くの投資用ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯しており、万が一の際にはローン残債が保険金で相殺される仕組みが一般的です。この点は数少ない「完全に近い形で移転できるリスク」と言えます。ただし団信の保障範囲や加入条件は金融機関ごとに異なるため、契約時に必ず内容を確認してください。

11のリスクの整理表——移転できるか、必ず被るかで並べ直す

最後に、この記事で扱った11のリスクを二分法の形で並べ直します。次の図を、今後の資金計画・物件選びの手元資料として使ってください。

移転できるリスクは、保険料や積立金というコストを払うことで対処できます。しかし右側の「必ず被るリスク」は、物件を選ぶ段階でしか対策できません。都心・駅近・適正価格・出口という条件は、まさにこの右側のリスクを軽くするために存在する条件です。この整理表は、契約前のチェックリストとしても使えます。右側の項目について営業担当者に質問し、明確な数字や根拠のある回答が返ってこない場合は、契約を急ぐべきではありません。移転できるリスクにコストを払うこと自体は悪いことではありませんが、そちらにばかり気を取られて、移転できないリスクへの備えが疎かになるのが一番危険なパターンです。自己資金500万円・年収700万円という条件で区分と一棟を比較した記事もあわせてご覧ください。区分と一棟では、必ず被るリスクの重さも変わってきます。