「公務員は不動産投資ができない」は誤解です

国家公務員法第103条は、営利企業の役員兼業や自営業を原則として禁止しています。多くの公務員がここで思考停止し、「不動産投資は自営業にあたるから完全に禁止」と誤解します。しかし実際には、人事院規則14-8という規則が「どこまでが自営に当たらないか」を具体的な数字で定めています。

次の図を見てください。承認を得ずに不動産賃貸業を営める範囲は、3つの条件で線引きされています。この3条件は、いずれも私たちが公務員の方からの相談内容を検証する際に、真っ先に突き合わせている項目でもあります。

重要なのは、この3条件はすべてを満たす必要がある条件だということです。棟数・室数が範囲内でも、賃貸収入が500万円を超えれば承認が必要になります。逆に賃貸収入が少なくても、管理を自分で行っていれば要件を満たしません。3つとも満たして初めて、承認不要の範囲に収まります。

Q&Aサイトには、公務員の方が相続をきっかけに賃貸物件を引き継いだという相談も度々投稿されています。実家が地方でアパートを経営しており、親が亡くなって急に大家の立場を引き継いだ、というケースです。この場合、自分の意思とは無関係に3条件のいずれかを超えてしまうことがあります。制度を知らずに放置すれば、承認を得ないまま自営状態を続けていたことになりかねません。だからこそ、自分から不動産投資を始める場合だけでなく、相続で不動産を引き継ぐ可能性がある方も、この記事の3条件を頭に入れておく価値があります。

条文ベースで見る「5棟10室・年間500万円」の中身

「5棟10室」というのは通称で、正確には独立家屋（一戸建てなど）は5棟未満、独立家屋以外（マンションやアパートの各室）は10室未満、という基準です。区分所有のワンルームマンションを複数戸持つ場合は、1戸ごとに1室として数えます。9室までは範囲内、10室目からは超過という単純な計算です。

年間の賃貸収入500万円未満という基準も、家賃・共益費など収入の合計で判定します。ここで注意したいのは、これは必要経費を引く前の総収入という点です。ローンの返済や管理費を差し引いた後の手取りではありません。都心のワンルーム数戸でも、家賃水準次第では500万円に近づくケースがあります。

3つ目の要件である管理業務の第三者委託は、見落とされがちですが実務上もっとも重要です。入居者対応や家賃回収を自分自身で行っている場合、棟数・室数・収入が範囲内であっても、この要件を満たさない可能性があります。管理会社への委託契約書は、いざというときの証跡にもなります。

もう一つ実務上よくある誤解が、「複数の金融機関からそれぞれ融資を受けて別々の物件を買えば、1つの契約単位ごとに見られるから安全」という考え方です。しかし人事院規則14-8の基準は、保有する物件全体を合算して判定します。融資の契約が分かれていても、保有する棟数・室数・収入は通算されるという前提で数字を確認してください。

承認不要の範囲と、承認が必要になる範囲

ここで一度、全体を二つに切り分けて整理します。次の図の左側が承認不要の範囲、右側が承認が必要になる範囲です。多くの解説記事は右側を「禁止」と書いてしまいますが、これは正確ではありません。

右側、つまり3条件のいずれかを超える場合でも、所轄庁の長の承認を得られれば不動産賃貸業を続けることができます。人事院規則14-8が禁止しているのは、承認を得ずに範囲を超えて営むことであり、規模そのものではありません。

ただし、承認を得ずに範囲を超えて自営に該当する状態を続けた場合は、国家公務員法違反として懲戒処分の対象になり得ます。「知らなかった」は理由になりません。相続などで急に室数が増えるケースこそ、早めに人事担当部署へ相談すべき典型です。

私たちが実際の相談で目にした例では、地方に戸建てを2棟、都心に区分マンションを7戸持っていた公務員の方がいました。戸建て2棟は独立家屋としてカウントされ5棟未満、区分7戸は10室未満の範囲に収まっていましたが、家賃収入を合算すると500万円にわずかに届いていませんでした。あと1戸買い増せば承認が必要な範囲に入る、という際どい位置にいたわけです。このように、複数の物件を段階的に増やしていく方ほど、定期的に自分の合計値を確認する習慣が欠かせません。

承認申請の実務—何を出し、何を見られるか

承認が必要な範囲に該当する場合、申請書類には物件の概要、管理を委託する業者との契約内容、そして本来の職務遂行に支障が生じないことを説明する資料が求められるのが一般的です。所轄庁ごとに書式や運用は異なるため、まず人事担当部署に相談することが実務上の最初の一歩になります。

私たちが購入後の相談を読み込む中で見てきた限り、公務員の方が不動産投資でつまずく最大の要因は、税制や利回りの計算ではなく、この承認手続きを怠って後から発覚するケースでした。相続で複数戸を引き継いだ、副収入が増えて500万円を超えた、といった変化のタイミングで申告漏れが起きやすくなります。

承認申請にあたっては、なぜ職務に支障が生じないと言えるのかを具体的に説明できるようにしておくことも重要です。管理会社への委託契約書、家賃振込先の口座、確定申告の状況など、実際に自分が経営に関与していないことを示す資料を揃えておくと、申請がスムーズに進みやすくなります。逆に、入居者対応の電話を自分の携帯で受けているような実態があると、管理委託の要件そのものが疑われる可能性があります。

地方公務員は地方公務員法38条—自治体ごとに基準が違う

ここまで説明してきた人事院規則14-8は、国家公務員に適用される規則です。地方公務員の場合は根拠となる条文が異なります。地方公務員法38条が兼業・自営を制限する条文であり、具体的な運用基準は各自治体の規則・要綱に委ねられています。

私たちが相談を受けた地方公務員の方の中には、人事院規則の基準を根拠に「自分は問題ない」と判断していた方もいました。しかし実際に所属先の服務規程を取り寄せて確認すると、独自の届出基準が定められていたケースが複数ありました。まず自分の所属する自治体の服務規程、または人事担当部署への確認を行うことが、唯一確実な方法です。

教員や警察官など、職種によっても服務規律の運用が異なる場合があります。「知人の公務員が問題なかったから自分も大丈夫」という判断は、根拠にならない点に注意してください。

教育委員会や警察本部など、組織によって服務を所管する部署の名称や相談窓口も異なります。まずは自分の所属する部署の総務・人事担当に、匿名でよいので一般論として相談してみることをお勧めします。「副業として扱われるかどうか」ではなく「兼業の届出・承認の要否」という言い方で尋ねると、担当者も答えやすくなります。

公務員が「融資の最強属性」である理由

ここからは視点を変えます。私たちが金融機関の融資姿勢を調べてきた限り、公務員という属性は、審査部門から見て評価が最も高い層の一つです。理由は単純です。離職率が低く、収入の変動がほとんどなく、長期にわたって安定した返済原資が見込めるからです。

次の図は、この構造を可視化したものです。同じ「安定」という一つの事実が、銀行の審査部から見ると有利な材料になり、不動産業者の営業から見ると狙い目の材料に変わります。

属性評価が高いということは、融資限度額が伸びやすく、審査の承認も通りやすいということです。これ自体は悪いことではありません。問題は、この構造を熟知した業者側が、公務員という属性を積極的に狙って営業をかけてくるという事実です。

最強属性だからこそ狙われる—営業の実態

公務員向けの不動産投資セミナーや営業リストが存在するのは、業界では公然の事実です。「公務員だから将来も安泰」「公務員向けの特別プラン」といった言葉で近づいてくる営業には、まず警戒してください。融資が通りやすいという事実を、あなたにとって得な話であるかのように演出しているに過ぎない場合があります。

営業電話がしつこい場合の対処法や、宅建業法にもとづく断り方については、営業電話を完全に止める具体的な手順で詳しく解説しています。公務員という属性は、むしろ他の属性以上に、営業側の「これは通ります」というトークを冷静に検証する必要があります。

金融機関側の視点で言えば、公務員という属性の評価の高さは、物件そのものの収益性の高さを意味しません。属性が良いからこそ、物件の質を見る目を緩めてはいけないというのが、審査現場を見てきた私たちの実感です。

もう一つ付け加えると、公務員という属性は転勤や異動があっても離職には直結しないため、金融機関から見ると「長期間にわたって収入が途切れるリスクが低い」という評価にもつながります。この安定性の高さは、住宅ローンや教育ローンなど他の借入とのバランスを考える上でも有利に働きます。だからこそ、不動産投資の借入で使い切ってしまうのはもったいない属性だとも言えます。

始める前に確認すべき数字と、後回しにしていい数字

公務員という属性を持つ読者にまず伝えたいのは、承認要件をクリアすることと、投資として成立する物件を選ぶことは、まったく別の問題だということです。人事院規則14-8の3条件は「やってよいかどうか」の基準であり、「儲かるかどうか」の基準ではありません。

不動産投資を検討する上で本当に見るべきなのは、立地、価格が相場からどれだけ乖離しているか、出口で売れるかどうか、そして利回りと借入金利の差（イールドギャップ）です。この4条件については、「不動産投資はやめとけ」という通説を数字で検証した記事で詳しく扱っています。公務員だから始めてよい、というのは順序が逆で、まず物件の数字を見てから、承認要件を確認するのが正しい順番です。

また、自分がそもそも今すぐ始めてよい状態にあるかどうかは、始めてはいけない5条件を確認するチェックリストで確認しておくことをお勧めします。属性が良いことと、始めるタイミングが正しいことは別の話です。

営業する側から見れば、公務員という属性は「断りにくい」という心理的な特徴も持っています。公的な立場にある以上、強引に断って角が立つことを避けたいという心理が働きやすく、その隙を突いた勧誘トークが使われることもあります。属性が良いことと、営業トークを鵜呑みにしてよいことはまったく別問題だと、繰り返し自分に言い聞かせる必要があります。

自分がどちらに該当するかを判定するフローチャート

ここまでの内容を、実際にあなたが今どちらの範囲にいるかを判定できる形にまとめました。3つの質問に順番に答えていくだけで、承認が必要かどうかの目安がわかります。

このフローチャートで「承認が必要」に該当した場合は、慌てて物件を手放す必要はありません。まず人事担当部署に相談し、承認申請の可否と手続きを確認してください。相続で急に室数が増えた場合など、自分の意思とは関係なく該当するケースもあり、その場合は特に早めの相談が重要です。

公務員として長く勤め上げるほど、退職金や年金の見込みが立てやすいという特徴もあります。だからといって「退職金が入るから今は多少無理をしてもよい」という考え方は、金利上昇局面ではリスクが大きくなります。退職金をあてにした返済計画は、退職のタイミングがずれたり、退職金の水準が想定より下振れした場合に破綻しやすいという点は、私たちが購入後の相談を読み込む中で繰り返し確認してきた失敗パターンです。

公務員の方から「安定しているからこそ怖い」という言葉を聞いたことがあります。収入が途切れないという安心感が、物件選びの基準を緩めてしまう。属性の安定と、物件そのものの収益力を切り離して考える姿勢が必要です。

公務員という属性で融資が通りやすいからといって、減価償却による節税効果を過大に見積もるのは禁物です。節税がなぜ「課税の繰延」にすぎないのかは売却時の譲渡税まで通算した20年トータル損益の記事で詳しく計算しています。

融資の前に、借入可能額を先に把握しておく

公務員という属性は、融資限度額が年収の10倍近くまで伸びるケースもあると言われる一方で、それは「借りられる額」であって「返せる額」とは限りません。属性の良さに引っ張られて、身の丈を超えた借入をしてしまうことこそ、この属性の読者が最も注意すべき落とし穴だと私たちは考えています。

投資用ローンを先に組んでしまうと、将来の住宅ローンの借入枠が想定以上に縮む場合があります。この仕組みについては金融機関別の年収要件と借入額の安全圏を整理した記事で解説しています。物件を見る前に、まず自分がいくらまでなら安全に借りられるかを診断しておくことをお勧めします。

ローンを組みたくない、あるいはまだ年収や勤続年数の条件を満たさないという方には、1万円から始められる不動産クラウドファンディングの比較記事も選択肢になります。人事院規則14-8の3条件は、あくまで自ら賃貸業を営む場合の基準であり、少額の出資であればそもそも該当しない場合が多いという点も、覚えておいて損はありません。

金融機関ごとに公務員に対する融資姿勢や金利水準は異なります。属性が良いからといって、どの金融機関でも同じ条件で借りられるわけではありません。金融機関別の金利相場については利上げ後の実勢金利と年収要件を一覧化した記事で整理しています。自分の属性がどの水準の金利に該当するのかを、契約前に必ず確認してください。