「サブリースは解約できない」という通説と、直近4判決の全体像

サブリース（特定賃貸借契約）は、オーナーが業者に建物を貸し、業者がそれを入居者へ転貸する賃貸借契約です。借地借家法が全面的に適用されるため、オーナー側からの解約には「正当事由」が必要とされています。この基本構造についてはサブリース解約の実務手順を整理した記事でも扱っています。

問題は、この「正当事由が必要」という一言だけが独り歩きしていることです。検索すると多くのサイトが2019年（令和元年）11月26日の東京地裁判決（オーナー敗訴）を引用し、「解約は難しい」という結論で終わっています。

次の章から、正当事由という言葉の条文構造、そして4判決が実際に何を評価したのかを、一つずつ確認していきます。

サブリースを含め、不動産投資には様々なリスクが存在します。「正当事由が必要だから解約できない」という理解も、そうしたリスク認識の一つにすぎません。不動産投資の11のリスクを実際に起きる確率まで検証した記事もあわせてご覧ください。

借地借家法28条の構造——立退料は「補完事由」にすぎない

正当事由の根拠になっているのは借地借家法28条です。e-Gov法令検索で条文を確認すると、次のように定められています。

条文を分解すると、正当事由の考慮要素は5つあります。①双方（オーナーと転借人を含む賃借人）の使用の必要性 ②従前の経過 ③利用状況 ④建物の現況 ⑤財産上の給付、つまり立退料の申出です。

この構造を理解しておくと、「正当事由＝立退料の金額勝負」という単純化した理解から抜け出せます。次の章では、この①の「使用の必要性」について、4判決が実際にどう判断したかを見ていきます。

正当事由は「自己使用」でなくてよい——経済的必要性という切り口

「正当事由」と聞くと、多くの人は「自分がその部屋に住む必要がある」といった自己使用の事情を思い浮かべます。しかし、4判決を見ると、そのような典型的な自己使用の事情がなくても、正当事由は認められています。

2023年4月27日の東京地裁判決（判決①）では、オーナーは自宅購入のための住宅ローン事前審査を申し込みましたが、投資物件の残債があることを理由に否決されました。オーナーは残債を圧縮するために物件を売却したいが、サブリース付きのままでは相当に価格を下げないと売れないという事情を主張しました。

この判断は、サブリース付き物件を持つ多くのオーナーにとって重要な意味を持ちます。「自分の部屋として使いたいわけではないから、正当事由は認められない」と最初から諦める必要はありません。物件の売却や資金繰りに関する経済的な事情も、正当事由の材料になり得るのです。

東京地裁の4判決を一覧で見る

4件の判決を、オーナー側の事情・相手方（サブリース会社）の必要性・立退料・結論という軸で整理します。

次の図で、この4判決を時系列に並べます。

判決①は控訴審（東京高裁）で賃料3か月分相当での和解に至ったとされています。一審の水準がそのまま確定するとは限りませんが、4件とも一審段階でオーナーの主張が認められた事実に変わりはありません。

相手の弱点は、相手の帳簿にある——転貸差益という数字

4判決に共通するもう一つの特徴があります。裁判所は、サブリース会社側の「使用の必要性」を、転貸差益（オーナーへの支払賃料と、入居者から受け取る賃料の差額）を得ることに尽きる、と評価しています。

そして重要なのは、この差益が実額で認定されている点です。判決②では月額1万4,800円、判決③では月額5万185円、判決④では最高でも月額8,000円で、令和5年4月以降はマイナスとなっていました。

次の図で、判決②③④が認定した転貸差益の月額を比較します。

つまり、正当事由を主張するオーナー側にとって、相手方の転貸差益がどれだけ小さいかを具体的な金額で示すことが、有力な材料になります。裁判所は、差益が小さいほど「サブリース会社の使用の必要性は低い」と評価する傾向が読み取れます。

4判決から抽出した「勝ち筋」の定式

ここまで見てきた4判決を逆算すると、正当事由が認められやすい要素が浮かび上がります。次の図に整理します。

この定式は、あくまで4件の判決を並べて帰納的に導いたものであり、法律で定められた基準ではありません。それでも、何を主張し、何を準備すればよいかという実務上の指針にはなります。

立退料の目安と、契約書の解約条項が上限を画す仕組み

4判決の立退料は、100万円、67万6,000円、37万5,000円、賃料6か月分と、いずれもサブリース賃料の3〜6か月分の範囲におさまっています。

特に注目すべきなのは判決①です。この契約書には「1年経過後は6か月予告＋賃料3か月分の支払いで賃貸人が解約できる」という条項がありました。判決は、この条項の存在を理由に「それを超える利益は当然には期待できない」とし、契約所定の水準の2倍にあたる6か月分で足りると判断しました。

次の図で、判決②③④の立退料の実額を比較します。

一方で、判決①は「賃貸人から3か月分で解約できる条項がない場合に、どの程度の立退料が必要かは、この判決の射程外である」とも明言しています。契約書に解約条項がないケースについては、まだ明確な判例上の目安が確立していないという点は、正直に押さえておく必要があります。

入居者は障害にならない——転貸人の地位承継という論点

サブリースを解約すると、入居者の生活が脅かされるのではないか、という懸念を持つオーナーもいます。しかし、判決③はこの点についても明確な判断を示しています。

サブリース契約が終了すると、オーナーが転貸人（入居者との賃貸借契約における貸主）の地位を承継します。つまり、入居者から見れば、貸主がサブリース会社からオーナーに変わるだけで、賃貸借契約自体は継続します。

物件を売却する際にサブリース付きだと価格が下がるという事情も、4判決の多くで正当事由の一部として考慮されています。出口戦略全体との関係については売れない理由と5年ルール・デッドクロスを整理した記事もあわせてご覧ください。

更新拒絶の手続きと、賃料減額特約が無効になる根拠

正当事由の中身とは別に、手続き面でも押さえるべきルールがあります。借地借家法26条1項は、更新拒絶の通知期限を次のように定めています。

また、サブリース契約でよく問題になるのが賃料の減額です。借地借家法32条1項は、当事者双方に賃料の増減請求権を認めていますが、ただし書きで認めているのは「一定期間、賃料を増額しない特約」のみです。「減額しない」という特約は条文上どこにも書かれていません。

同判決は、減額請求の当否や相当賃料額の判断において、当初賃料を決定した際の事情（賃料保証特約や事業者側の投下資本など）も衡平の見地から考慮すべきだとしています。減額請求は当然に認められるものではなく、双方の事情を総合的に見て判断される点にも注意してください。

サブリース新法の3義務——「正当事由の説明不足」は違反の可能性がある

2020年に施行された賃貸住宅管理業法（正式名称：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、サブリース業者に3つの義務を課しています。

「原状回復費用はサブリース会社が全て負担する」と伝える行為も不実告知にあたります。また、午後9時〜午前8時の電話・訪問勧誘や、契約しない意思を示した相手への再勧誘は、1回でも違反とされています。

国土交通省には、こうした違反行為の申出制度が用意されています。契約時の説明に不備があったと感じる場合、正当事由をめぐる交渉と並行して、この制度の利用も選択肢になります。会社側の行政処分歴は行政処分歴を客観的に確認する方法を整理した記事で確認できます。

実務手順6ステップと、まだ判例がない論点

ここまでの内容を、実際に解約を進める際の手順として整理します。

正当事由の材料集めには、ローンの返済予定表や、サブリース付き・なしの2本の査定書を用意する手間がかかります。残債の状況によっては、解約よりも先に売却そのものの損益分岐を確認しておくべき場合もあります。残債割れ物件の出口の損益分岐を計算した記事もあわせて確認してください。