サブリースは解約できる。借地借家法32条とサブリース新法（2020年）で戦うための実務手順
- 借地借家法32条は、サブリース会社の減額請求だけでなく、オーナー側の増額請求の根拠にもなる。
- 2020年施行の賃貸住宅管理業法は、①重要事項説明義務 ②誇大広告の禁止 ③不当な勧誘の禁止 の3本柱で規制する。
- 契約時に交付された書類を確認し、説明義務違反があれば争える余地がある。
- JPリターンズなど誠実な会社は、借地借家法32条により借上賃料が減額される場合があると公式に明記している。
- 解約できないと決めつける前に、契約書と交付書類を確認する実務手順を踏むことが第一歩。
「サブリース契約なので途中で解約できない」「家賃を下げると言われたが、法的に争えるのか分からない」。こうした相談を、私たちは何度も受けてきました。多くの方が、契約書の一文を見せられただけで諦めてしまいます。
私たちは、不動産会社の販売資料を公的な一次情報と突き合わせて検証することを専門にしています。これまでに数十社分の販売資料と収支シミュレーションを読み比べ、Q&Aサイトに投稿された購入後の相談も継続的に読み込んできました。その立場から言えるのは、サブリース契約は決して一方的にオーナーを縛るだけの契約ではないということです。
この記事では、サブリース会社を守ってきたとされる借地借家法32条が、実はオーナー側の武器にもなること、2020年施行の賃貸住宅管理業法によるサブリース規制の3本柱、そして説明義務違反を争うための実務手順を、順番に整理します。
あわせて、契約前に確認すべきチェックリストと、実際に解約や減額を通知された場合の実務対応まで、できるだけ具体的に整理しました。
「サブリースは解約できない」という思い込みの正体
サブリース（家賃保証）契約を結んだオーナーの多くが、「一度契約したら、期間中は解約できない」「賃料を下げられても受け入れるしかない」と考えています。しかし、これは正確な理解ではありません。
サブリース契約は、オーナーとサブリース会社（転貸事業者）との間で結ぶ賃貸借契約の一種です。借地借家法という法律の適用を受けており、この法律には契約の解約や賃料の増減に関するルールが定められています。
問題は、この法律の条文が長年「サブリース会社を守るための条文」として語られてきたことです。次の章で、この条文がオーナー側にとってどう機能するのかを整理します。
実際には、契約書の中に解約に関する条項自体は存在します。ただ、その条項がどのような条件で発動するのかを、契約時に十分理解しないまま署名してしまっているケースが多いのです。まずは思い込みを外し、契約書という一次情報に立ち返ることから始めましょう。
私たちの元に寄せられる相談の多くも、「解約できない」という営業担当者の一言をそのまま信じてしまったケースです。契約書を実際に読み直すと、解約の余地や、減額に応じる前に確認すべき手順が見つかることが少なくありません。
借地借家法32条は、実はオーナーの武器にもなる
借地借家法32条は、賃料増減請求権（家賃が周辺相場と比べて不相当になった場合に、契約当事者のどちらからでも増減を請求できる権利）を定めた条文です。
この条文は、これまで主に「サブリース会社がオーナーへの支払賃料を減額するための根拠」として語られてきました。実際、多くのサブリース契約書には、この条文を引用した減額条項が盛り込まれています。
しかし、32条は双方向の権利です。同じ条文が、賃料が周辺相場より不相当に低くなった場合に、オーナー側からサブリース会社へ増額を請求する根拠にもなります。
次の図で、この逆説を整理します。
増額請求が実際に認められるかどうかは、周辺相場の推移や契約時の事情など個別の状況によります。常に認められるわけではありませんが、争う余地があること自体を知っておく価値はあります。
私たちが販売資料を検証する際も、サブリース契約が付いている物件は「賃料は将来変動しうるもの」という前提で数字を組み直しています。オーナー側だけが増減請求権を持たないと考えるのは、法律の建付けとして正確ではありません。
裁判例においても、賃料増減請求は経済事情の変動や近傍賃料との比較などを総合的に考慮して判断されます。サブリース会社に有利な事情ばかりが認められるわけではなく、オーナー側の事情が考慮される余地も制度上は存在します。
サブリース関連の相談で知恵袋にもっとも多く投稿されているのが、大東建託・レオパレス・積水ハウス不動産といった大手のサブリース契約をめぐるトラブルです。中でも回答者の間で繰り返し共有されている考え方が二つあります。
- 「賃料を減額しない」という特約を結んでいても、借主であるサブリース会社が持つ減額請求権そのものは、特約では消せない（借地借家法32条）という指摘。その特約自体が無効とされる可能性があるという理解です。
- オーナー側からの中途解約はほとんど認められないのに対し、サブリース会社側からの解約は正当事由があれば通りやすく、「体感としては1対9でオーナーが不利」という声が多いこと（借地借家法28条）。
さらに「サブリースが付いたままの物件は、売却時に買い手が極端に付きにくい」という体験談も目立ちます。契約書を交わす前に、この力関係を理解しておくことが欠かせません。
行政への相談窓口を紹介する回答も多く、「一方的な減額通知に納得できないときは、消費生活センターや都道府県の宅建業指導課に相談した」という体験の共有が繰り返されています。会社名を挙げた相談が多い背景には、こうした大手企業が長期一括借り上げを積極的に営業していることがあると考えられます。
2020年施行・賃貸住宅管理業法の3本柱
サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題化したことを受け、2020年に賃貸住宅管理業法（正式名称：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。この法律には、サブリース事業者に対する規制が盛り込まれています。
規制の骨格は、大きく3つの柱で構成されています。
| 柱 | 内容 |
|---|---|
| ①重要事項説明義務 | 契約締結前に、家賃減額の可能性など重要な事項をオーナーに書面で説明する義務 |
| ②誇大広告の禁止 | 「家賃保証で永遠に安心」など、著しく事実と異なる広告表示の禁止 |
| ③不当な勧誘の禁止 | 不利益になる事実を告げずに契約させる、威圧的な勧誘を行うことの禁止 |
この3本柱のうち、オーナーが実際に争いやすいのは①の重要事項説明義務です。次の章で、この切り口を詳しく掘り下げます。
この3本柱が導入された背景には、かぼちゃの馬車事件をはじめとする一連のサブリーストラブルがあります。家賃保証を前面に押し出した営業が社会問題化したことで、事業者側に説明責任を課す形で規制が整備されました。
重要事項説明義務は、契約締結前に書面を交付し、国家資格を持つ有資格者が説明を行うことを求めています。口頭だけの説明で済ませている場合、この義務を十分に果たしていない可能性があります。
次の図で、この法律が施行されるまでの経緯をタイムラインとして整理します。
3本柱のうち、オーナーが実務で活用しやすい順に並べると、次の図のような階層になります。
「説明義務違反があれば争える」という、空白の切り口
サブリーストラブルを扱う記事の多くは、「賃料は減額されることがある」という事実の紹介にとどまっています。しかし、そこで思考を止めてしまうのは、もったいないことです。
賃貸住宅管理業法は、契約締結前に、サブリース事業者がオーナーに対して重要事項説明を行うことを義務づけています。この説明が不十分だった、あるいは説明すべき事項が伝えられていなかった場合、契約自体の有効性や、その後の対応について争える余地が生まれます。
具体的には、次のような事項が説明されるべきとされています。
①借上げ家賃が固定ではなく減額されることがある旨 ②契約期間中でもサブリース会社から解約できる場合がある旨 ③修繕費用の負担割合 といった事項の説明があったかどうかが、争うための出発点になります。
「家賃保証だから安心」という説明だけを受けて契約し、後になって減額を通知された場合、契約時にこれらの事項が適切に説明されていたかを確認することが、最初の実務ステップです。
この切り口が競合サイトでほとんど扱われていない理由は、契約の個別性が高く、一般論として書きにくいためだと思われます。しかし、だからこそ、実際にトラブルに直面した方にとっては、最も実務的に役立つ視点になります。
説明義務違反が認められた場合、契約の取消しや損害賠償請求につながる可能性がありますが、これは個別の裁判例や交渉の積み重ねによって判断される領域です。まずは「争える余地があるかもしれない」という認識を持つことが第一歩になります。
検索エンジンで「サブリース トラブル」と調べても、多くのサイトが「解約は難しい」という結論で終わっています。しかし実務の現場では、説明義務違反という切り口から交渉が進展したケースを複数見てきました。この視点をまず持つことが、次の一歩を左右します。
売らずに、持ったまま資金をつくるという選択
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- 駅徒歩5分以内の物件が約70%（同社公表値）
- 価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回りは表面4%前後（同社公表値）
- 設立2002年／資本金9,000万円／宅建業免許 国土交通大臣(1)第10826号
注意 家賃保証（サブリース）は永久のものではありません。借地借家法32条1項により借上賃料が減額される場合があると、同社が公式に明記しています。
注意 面談特典の対象は年収・年齢・勤続年数・勤務先の条件を満たす方に限られます。条件は公式ページで必ずご確認ください。
上記はJPリターンズの公表値・公開情報にもとづく記載です。最新の条件は公式サイトでご確認ください。
契約時に何が交付されていたかを確認する手順
説明義務違反を争うためには、まず契約時にどのような書類が交付されていたかを確認する必要があります。次の手順で確認を進めてください。
手順1：契約書一式（マスターリース契約書・重要事項説明書）を手元にすべて揃える。手順2：重要事項説明書に、賃料減額の可能性・契約期間中の解約条件・修繕費負担が明記されているかを確認する。手順3：契約時に口頭で受けた説明と、書面の内容に食い違いがなかったかを振り返る。
重要事項説明書が交付されていない、あるいは記載内容が著しく不十分だった場合、賃貸住宅管理業法上の説明義務違反にあたる可能性があります。
手元に契約書が見当たらない場合は、サブリース会社に契約時の交付書類の再発行を依頼することから始めてください。国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で、相手企業の行政処分歴を確認しておくことも有効です。
説明義務違反が認められるかどうかは、個別の事情によって判断が分かれます。契約内容が複雑な場合や、金額の大きい争いになる場合は、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。
手順を踏んで確認した結果、説明義務違反が疑われる場合は、消費生活センターや弁護士に相談する際に、確認した書類一式を持参してください。争点が明確になっているほど、相談がスムーズに進みます。
契約書に押印した日付と、実際に重要事項説明を受けた日付が同じかどうかも確認してください。契約締結後に説明を受けていた場合、順序として義務が果たされていない可能性があります。
次の図は、この確認手順をフローチャートとして整理したものです。
誠実な会社は、減額の可能性を自ら明記している
誇大広告や不当勧誘が問題視される一方で、契約時点からリスクを正直に開示している会社も存在します。この違いを見極めることが、契約前の重要な確認ポイントになります。
例えばJPリターンズは、自社のサブリース（家賃保証プラン）について、借地借家法32条1項により借上賃料が減額される場合があると公式に明記しています。「契約後10年間は家賃固定、以降5年ごとに見直し」という条件もあわせて開示されています。
減額の可能性そのものを隠さずに開示している会社は、賃貸住宅管理業法の重要事項説明義務を意識した情報開示を行っていると評価できます。「家賃保証だから一生安心」という説明しかしない会社より、信頼度は高いと考えられます。
ただし、これは「その会社なら安心」という意味ではありません。開示の姿勢は判断材料の一つにすぎず、契約内容そのものは個別に確認する必要があります。
逆に、リスクを一切開示せず「家賃保証だから安心」とだけ説明する会社には注意が必要です。誇大広告の禁止という賃貸住宅管理業法の柱に抵触する可能性がある説明の仕方だと言えます。
会社選びの段階でこうした開示姿勢を比較しておくことは、契約後のトラブルを未然に防ぐ最も効果的な手段です。パンフレットの謳い文句だけでなく、重要事項説明書の記載内容そのものを、契約前に確認してください。
サブリースがそもそも必要かどうかを再検討する
サブリース契約は、空室リスクを会社側に移転できる仕組みとして案内されることが多くあります。しかし、この仕組みには構造的な弱点もあります。
サブリース会社は、オーナーから借り上げた賃料と、実際に入居者から受け取る賃料の差額（マージン）で利益を得ています。相場が下落した局面では、サブリース会社自身の収益も圧迫されるため、オーナーへの支払賃料の減額を検討する動機が働きます。
ワンルームマンション投資そのものが本当に儲からないのかという議論の中で、サブリースの是非も切り離せない論点です。詳しくは「買った瞬間に2割損」の正体を分解した記事で扱っています。
サブリースを外し自主管理・自主募集に切り替える選択肢もありますが、その場合は空室リスクを自分で負うことになります。管理会社選びの基準も含めて検討してください。
サブリースを外すかどうかの判断は、単純な損得だけでなく、自分自身が空室対応や入居者対応にどこまで時間を割けるかという実務的な観点からも検討する必要があります。管理会社に委託しながら自主募集に切り替えるという中間的な選択肢もあります。
サブリースを外した後の家賃収入は、空室期間や入居者トラブルの分だけ変動します。安定を取るか、収益の最大化を取るかは、オーナー自身のリスク許容度によって判断が分かれる部分です。
サブリースを外す前に、直近の入居率や周辺の賃貸需要を自分でも確認しておくと、切り替え後の見通しを立てやすくなります。管理会社ごとの募集力の違いも、比較材料になります。
解約を迫られたときの実務対応
逆に、サブリース会社側から契約解除を通知されるケースもあります。借地借家法上、貸主（この場合はサブリース会社）からの解約には、正当事由（契約を終了させるにふさわしい合理的な理由）が必要とされています。
正当事由の有無は個別の事情によって判断されますが、一方的な通知だけで契約が自動的に終了するわけではありません。通知を受けた際は、まず解約理由と契約書上の根拠を確認してください。
解約通知を受けて慌てて応じる前に、重要事項説明の履行状況、契約書の解約条項、そして正当事由の有無を確認してください。安易に応じると、その後の交渉の余地を自ら狭めることになりかねません。
収支が悪化しサブリース解約と物件の出口を同時に検討することになった場合、残債割れの状況であれば損益分岐の計算が欠かせません。持ち出し完済・任意売却・保有継続の損益分岐を計算した記事を参考にしてください。
正当事由の判断では、オーナー側・サブリース会社側双方の事情が考慮されます。物件の老朽化や建て替えの必要性なども考慮要素になり得るため、通知された理由が何であるかを正確に把握することが重要です。
解約通知を受けた際、慌てて退去や明け渡しに応じる前に、通知の日付と契約書に定められた予告期間が守られているかも確認してください。予告期間を満たしていない通知は、手続き上の不備を指摘できる場合があります。
契約前に確認すべきチェックリスト
これからサブリース契約を検討する方は、契約前に次の点を確認してください。営業担当者の口頭説明だけでなく、書面で確認することが重要です。
| 確認項目 | チェックの視点 |
|---|---|
| 賃料固定期間 | 何年間固定で、その後どのような頻度で見直されるか |
| 減額の可能性 | 借地借家法32条に基づく減額の可能性が書面に明記されているか |
| 解約条件 | オーナー側・サブリース会社側、それぞれからの解約条件 |
| 修繕費負担 | 設備故障時の修繕費用をどちらが負担するか |
| 行政処分歴 | 国土交通省のネガティブ情報等検索システムでの確認 |
行政処分歴の確認方法や、会社を客観的に見極める指標については、行政処分歴・財務・入居率の定義で客観判定する4指標にまとめています。
チェックリストの各項目は、契約前であれば交渉材料にもなります。特に賃料固定期間と見直し頻度は、会社によって条件が異なるため、複数社を比較する際の基準にしてください。
チェックリストの項目を一つずつ確認するだけでも、営業担当者との会話の質が変わります。曖昧な返答しか得られない項目があれば、それ自体が注意すべきサインです。
複数社を比較検討する際は、同じ質問を各社に投げかけ、回答の一貫性や具体性を比べてみてください。曖昧にはぐらかす会社と、条文や書面を示しながら説明する会社とでは、対応の質に明確な差が出ます。
サブリーストラブルを防ぐために、今すぐできること
すでにサブリース契約を結んでいる方は、まず手元の契約書と重要事項説明書を確認してください。それだけで、次に取るべき行動の輪郭が見えてきます。
これから物件購入を検討する方は、サブリースの有無だけでなく、減額の可能性を正直に開示している会社かどうかを、契約前の判断材料にしてください。
また、物件選びや収支計算、融資、管理といった知識を体系的に学びたい方には、物件を販売しないスクールで基礎から学ぶという選択肢もあります。営業を受ける前に、自分自身の判断軸を持っておくことが、トラブルを避ける一番の近道です。
サブリースは「解約できない」ものではなく、「解約するための手順を踏む必要がある」ものです。契約書と交付書類を確認することから、すべては始まります。
実際にサブリースが絡む失敗事例を知っておくことも有効です。失敗事例10選と「失敗率40.7%」という数字の出所、そして11のリスクと実際の発生確率を検証した記事もあわせてご覧ください。節税を目的にサブリース付き物件を検討している方は、年収別の節税額の損益分岐早見表も判断材料になります。
知識を体系的に身につけたい場合、物件を販売しないスクールで、契約書の読み方や収支計算の基礎から学ぶことも一つの方法です。営業を受ける前に、自分自身の判断軸を先に作っておくことをおすすめします。
よくある質問
解約できないわけではありません。オーナー側からの解約、サブリース会社側からの解約、いずれも契約書の条項と借地借家法上のルールに基づいて判断されます。特にサブリース会社側からの解約には正当事由が必要とされており、一方的な通知だけで自動的に契約が終了するわけではありません。
そのまま応じなければならないわけではありません。借地借家法32条による減額請求は、周辺相場との不相当性など個別の事情によって認められるかどうかが判断されます。契約時の重要事項説明が不十分だった場合は、その点もあわせて交渉材料になり得ます。
契約時にサブリース会社から交付されたはずの重要事項説明書を確認してください。手元に見当たらない場合は、会社に再発行を依頼することができます。書面が交付されていなかった、または内容が著しく不十分だった場合は、賃貸住宅管理業法上の説明義務違反にあたる可能性があります。
制度上は可能です。借地借家法32条は貸主・借主どちらからも増減請求できる双方向の権利として定められています。ただし、周辺相場が実際に上昇しているなど、増額を裏付ける事情が必要になるため、常に認められるわけではありません。専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で、宅建業者や管理業者の行政処分歴を誰でも検索できます。契約前に、相手企業がこのシステムに記録されていないかを確認しておくことをおすすめします。処分歴がないことは安心材料の一つですが、万能な保証ではありません。
契約条件次第では可能です。ただし自主管理・自主募集に切り替えると、空室リスクや入居者対応を自分で負うことになります。切り替えの可否は契約書の条項によって異なるため、まず契約内容を確認したうえで、管理会社の変更も含めて検討してください。
知恵袋でも「拒否したい」という相談が数多く見られますが、法的には拒否は難しいのが実情です。借地借家法32条は、経済事情の変動などを理由に賃料の減額を請求する権利を借主（サブリース会社）に認めており、この権利は契約でも制限できません。「30年一括借り上げ」は家賃の金額を固定する約束ではなく、契約期間を保証する約束にすぎない点を理解しておく必要があります。
知恵袋の回答者が繰り返し指摘する通り、「減額しない」と明記した特約であっても、借地借家法32条に基づく借主の減額請求権までは奪えないと解されています。つまりその特約は、少なくとも減額請求を封じる部分については無効と判断される可能性が高いということです。契約書に書いてあるからといって、減額交渉に一切応じなくてよいわけではありません。
制度上は可能ですが、実務上はハードルが高いというのが実情です。借地借家法28条は、賃貸借契約の解約に「正当事由」を要求しており、オーナー側からの解約はこの要件を満たしにくい一方、サブリース会社側からの解約は比較的通りやすい傾向があります。知恵袋でも「体感で1対9くらい不利」という声が多く、解約を急ぐ場合は弁護士など専門家への相談が実務的な近道です。
可能ではありますが、買い手が付きにくくなるのは知恵袋でも繰り返し語られる実感です。サブリース契約付きの物件は、賃料水準や解約条件が次のオーナーにも引き継がれるため、収益性を精査したい買主から敬遠されやすくなります。売却を検討する段階では、サブリースを解除してから売りに出すか、契約を引き継ぐ前提で価格を調整するかを、事前に整理しておく必要があります。
