住宅ローンは「年収」ではなく「返済比率」で決まる

住宅ローンの審査は、単純に「年収がいくらか」だけで判断されるわけではありません。金融機関が重視するのは、返済比率（年収に占める年間返済額の割合）です。

一般的に、返済比率の上限は年収の30〜35%程度とされています。この上限を超える借入は、そもそも審査の土台に乗りません。

ここで重要なのは、この返済比率の計算に含まれるのが、住宅ローンの返済額だけではないという点です。すでに他のローンを抱えている場合、その返済額も合算されます。投資用ローンの金利帯や条件については、別記事の一覧表も参考にしてください。

この仕組みは住宅ローンに限らず、自動車ローンやカードローンなど、あらゆる借入について同様に働きます。ただし金額の大きさという点で、投資用ローンの影響は特に大きくなりがちです。

実際の審査では、クレジットカードのキャッシング枠や自動車ローンの残高まで、細かく確認されることがあります。投資用ローンだけを特別視する必要はありませんが、金額の大きさゆえに影響も大きくなりがちです。

金融機関の担当者に「他に借入はありますか」と聞かれたときは、投資用ローンの有無を正直に伝えるべきです。事実と異なる申告は、あとで発覚した場合に契約解除などのリスクにつながります。

返済比率に投資用ローンの返済額が丸ごと算入される仕組み

住宅ローンの審査担当者は、申込者の年収から、まず返済比率の上限にもとづく「年間返済枠」を計算します。そのうえで、既存の借入がある場合は、その年間返済額を年間返済枠から差し引きます。

投資用ローンの年間返済額は、この計算に丸ごと算入されます。家賃収入でローンを返している実態は考慮されず、単純に「借入」として扱われるのが一般的です。次の図で、この仕組みを整理してみます。

この仕組みを知らずに投資用ローンを先に組んでしまうと、あとから住宅ローンを申し込んだときに、想定していた借入額に届かないという事態が起こり得ます。

金融機関によっては、家賃収入の一部を「相殺」として考慮してくれる場合もありますが、その扱いは金融機関ごとに差が大きく、満額を考慮してもらえることは稀だと私たちは理解しています。

この考え方は、住宅金融支援機構が示す基準や、多くの金融機関が採用している審査モデルに共通するものです。金融機関ごとに細部の運用は異なりますが、基本的な考え方はほぼ同じだと私たちは理解しています。

家賃収入をまったく考慮しない金融機関もあれば、家賃収入の7〜8割程度を収入として加算してくれる金融機関もあります。この扱いの差も、事前に確認しておく価値があります。

審査担当者によっては、投資用ローンの返済実績(延滞の有無)も確認材料にすることがあります。日頃から返済を遅らせないことが、将来の住宅ローン審査にも良い影響を与えると私たちは考えています。

年収700万円・投資用ローン2,500万円の場合の実額試算

具体的な数字で見てみましょう。年収700万円で、返済比率の上限を35%とすると、年間返済枠は245万円です（700万円×35%）。

ここに、借入2,500万円・金利2.4%・35年という投資用ローンを組んだとします。この場合の年間返済額は、約111万円になります（筆者試算の目安。共通リサーチの返済額シミュレーションを基に按分して算出）。

245万円から111万円を引くと、住宅ローンに使える年間返済枠は残り約134万円です。この数字が、次に説明する借入可能額の縮小に直結します。

この試算は金利2.4%という目安で計算していますが、金利がもう少し低い金融機関を選べたとしても、年間返済額が大きく変わるわけではありません。借入額そのものの大きさが、返済比率への影響を決める主な要因です。

借入額を2,500万円ではなく1,500万円に抑えた場合、年間返済額はおよそ3分の2程度、約67万円まで下がると試算できます(筆者試算の目安)。借入額を抑えることが、住宅ローンへの影響を小さくする直接的な方法です。

逆に借入額を3,500万円まで増やした場合、年間返済額はおよそ155万円程度まで増えると試算できます(筆者試算の目安)。住宅ローンに使える枠はほとんど残らない計算になります。

この試算では金利2.4%を前提にしていますが、実際に適用される金利は金融機関や属性によって変わります。金融機関ごとの金利帯は、別記事の一覧表で確認できます。

借入可能額は約4,000万円から約2,200万円まで縮む

年間返済枠が134万円まで縮んだ場合、住宅ローンの借入可能額はどうなるでしょうか。金利1.0%・35年の住宅ローンに換算すると、投資用ローンを組む前は約4,000万円だった借入可能額が、約2,200万円程度まで縮む計算になります（筆者試算の目安）。

約1,800万円という差は、都心のマンションであれば部屋の広さや立地のグレードを一段階、あるいは二段階下げなければならない金額です。年収別の借入可能額の目安は、別記事にまとめています。

首都圏の新築マンション平均価格は1億660万円（2026年5月・前年同月比+13.5%）まで上昇しています。借入可能額が1,800万円縮むという事実は、いまの価格水準では選択肢の幅を大きく狭めることになると私たちは考えています。

この試算はあくまで年収700万円・返済比率35%という条件での目安です。年収や返済比率の設定が変われば、縮む金額も変わってきます。ご自身の年収にあてはめて、一度試算してみることをお勧めします。

都心・駅近に限定した中古区分マンションであれば、価格帯は1,000万円台から見つかることもあります。借入可能額が縮んでも、エリアや物件タイプを見直すことで選択肢が完全になくなるわけではありません。

買う順番を間違えると何が起きるか

「投資用ローンを先に組む」場合と「住宅ローンを先に組む」場合とで、その後の人生設計がどう分かれていくのかを、次の図で時系列に整理してみます。

投資用ローンを先に組んだ場合、3年後に住宅ローンを申し込んでも、返済比率の枠が足りず、希望していた広さやエリアのマイホームに手が届かないことがあります。10年経っても、その状況が大きく変わらないケースも珍しくありません。

逆に住宅ローンを先に組んでおけば、返済比率の枠をフルに使ってマイホームを確保したうえで、投資は自己資金の範囲で検討する、という選択肢が残ります。

10年という期間は、子どもの成長や転勤など、ライフイベントが重なりやすい時期でもあります。マイホームの選択肢が狭いままだと、そうしたライフイベントへの対応力も下がってしまうと私たちは感じています。

このタイムラインはあくまで一つのモデルケースです。実際には、収入の増加や自己資金の積み増しによって、状況が途中で変わることもあります。

なぜ投資用ローンを先に組むと不利になるのか

なぜ投資用ローンを先に組むと不利になるのでしょうか。理由は、住宅ローンの審査が「その時点での返済余力」を見るからです。投資用ローンの残債務がある限り、その分だけ返済余力は先に消費されています。

投資用ローンから得られる家賃収入は、審査上まったく考慮されないわけではありませんが、金融機関によって扱いが異なり、満額を収入として計上してもらえないことが一般的です。「不動産投資はやめとけ」という通説の背景には、こうした資金計画上の落とし穴も含まれていると私たちは考えています。

加えて、投資用ローンの残債務そのものが「潜在的なリスク」として、住宅ローンの審査担当者の目に映ることもあります。空室や家賃下落が起きれば、投資用ローンの返済が滞る可能性があるという見方です。

この仕組みは、投資用ローンを組むこと自体を否定するものではありません。ただし、住宅ローンとの優先順位を考えずに契約すると、思わぬ形でしわ寄せが来ることを知っておくべきです。

金融機関の立場から見れば、これは合理的な判断です。ただし借りる側からすると、この仕組みを知らないまま契約すると、不意打ちのように感じられることになります。

この点を理解しておけば、投資用ローンの営業担当者から強く勧められた場合でも、冷静に条件を見極めやすくなります。

順番を間違えないための3つのチェックポイント

順番を間違えないためには、まず①今後5〜10年でマイホームを持つ予定があるかどうかを明確にすることが重要です。②マイホームの希望が具体的にあるなら、住宅ローンの審査を先に済ませておくという選択肢を検討してください。

③どうしても投資を先に始めたい場合は、投資用ローンの借入額を必要最小限に抑え、返済比率への影響を事前に試算しておくべきです。不動産投資を始める前に確認すべき条件は、判定フロー形式でまとめています。

この3点は、いずれも契約前に確認できることです。営業担当者に急かされて即断せず、まず自分自身のライフプランを整理してから判断することをお勧めします。

金融機関やファイナンシャルプランナーに相談する際は、投資用ローンを組んだ場合と組まなかった場合の両方で、住宅ローンの借入可能額を試算してもらうとよいと思います。数字で比較すると、判断がしやすくなります。

チェックポイントを整理したメモを作り、営業担当者との面談の際に持参することをお勧めします。口頭でのやり取りだけに頼ると、あとで話の食い違いが起きることもあります。

面談の場では、担当者の説明が分かりやすいかどうかも、その金融機関を信頼できるかの判断材料になると私たちは考えています。

投資用ローンを組んでも住宅ローンに影響しないケースもある

ここまで投資用ローンの影響を強調してきましたが、すべてのケースで住宅ローンが組めなくなるわけではありません。年収が高く、返済比率に十分な余裕がある方であれば、両方のローンを無理なく抱えられることもあります。

また、投資用ローンを自己資金の範囲で完済に近い形にしている場合や、そもそも投資用ローンを組まずに金利や条件を比較したうえで少額から始める方法を選べば、この問題自体を回避できます。

ローンを組まない選択肢として、1万円程度から始められる不動産クラウドファンディングも候補になります。自己資金の範囲で完結するため、住宅ローンの返済比率にはそもそも影響しません。

いずれのケースでも共通しているのは、事前に試算をしているかどうかという点です。試算をせずに契約すると、良いケースでも悪いケースでも、結果に納得しにくくなります。

両方のローンを無理なく抱えられるかどうかは、年収だけでなく、将来の収入見通しや家族構成の変化も含めて考えるべきだと私たちは思います。

属性に自信があるほど、この落とし穴にはまりやすい

皮肉なことに、この落とし穴にはまりやすいのは、属性に自信がある方です。年収が高く、金融機関の評価が良いからこそ、投資用ローンの営業から積極的に声をかけられやすい立場にあります。

属性が良いために投資用ローンの審査がすんなり通ってしまい、その時点ではマイホームの予定がなかったために、深く考えずに契約してしまう、というケースを私たちは何度も見てきました。

営業担当者から「今なら好条件です」と勧められても、その場で即決する必要はありません。マイホームの計画があるかどうかを自分の中で整理してから、返事をしても遅くはないはずです。

属性が良いことは、本来であれば資金計画の選択肢を広げる強みです。その強みを、投資用ローンの営業だけに使われてしまうのはもったいないと私たちは感じています。

すでに投資用ローンを組んでいる場合の対処法

すでに投資用ローンを組んでいる場合でも、対処法がないわけではありません。まず、繰上返済によって残債務を減らし、年間返済額そのものを圧縮する方法があります。

また、投資用ローンの借り換えによって金利や返済期間を見直し、年間返済額を抑える方法もあります。物件を売却して残債務を精算するという選択肢についても、別記事で損益分岐を計算しています。

いずれの方法も、実行には時間がかかります。マイホームの購入時期が近い場合は、早めに金融機関へ相談し、現実的なスケジュールを組み直すことをお勧めします。

金融機関によっては、住宅ローンと投資用ローンを合わせて審査する「総合的な資金計画の相談」に応じてくれるところもあります。一つの窓口だけで判断せず、複数の選択肢を比較してみてください。

対処に時間がかかる場合は、マイホームの購入時期そのものを見直すという選択肢も現実的です。焦って不利な条件で住宅ローンを組むよりは、時間をかけて条件を整えるほうが結果的に有利になることが多いと私たちは考えています。

結局、どちらを先に買うべきか

結論として、私たちは「今後マイホームを持つ具体的な予定があるなら、住宅ローンを先に検討する」ことをお勧めします。マイホームの計画がまだ漠然としている方も、一度、金融機関やファイナンシャルプランナーに将来の資金計画を相談しておくべきです。

投資は、自己資金の範囲で少額から始めるという選択肢もあります。資金計画を誤った失敗事例は、別記事でも具体的に紹介していますので、あわせて確認してください。

順番を決めるのは、最終的にはご自身のライフプランです。数字を知ったうえで判断するのと、知らずに契約してしまうのとでは、10年後の選択肢の広さがまったく違ってくると私たちは考えています。

この記事で紹介した数字は、2026年7月時点の共通リサーチにもとづく目安です。実際の判断にあたっては、最新の金利や条件を金融機関に確認したうえで進めてください。

この記事の内容が、契約前に一度立ち止まって考えるきっかけになれば幸いです。

資金計画に唯一の正解はありませんが、数字を把握したうえで選ぶ順番と、知らないまま流されて決まる順番とでは、納得感がまったく違ってきます。