年収帯別・節税額の早見表（筆者試算の目安）

まず結論となる早見表を先に示します。前提となる試算モデルは、節税は課税の繰延にすぎないことを検証した記事と同じものを使っています。物件価格2,000万円（建物1,200万円）・簡便法による残存耐用年数29年・年間減価償却費約41.4万円・保有20年、というモデルです。

すべて「筆者試算の目安」です。実際の課税所得は、扶養家族の有無や社会保険料、各種控除によって変わります。ここで見てほしいのは細かい金額そのものより、年収が上がるほど損益がどう動くかという傾向です。

私たちがこの試算モデルを設定した理由は、年収帯によって節税額がどう変わるかを、同じ物件・同じ条件で比較できるようにするためです。物件の条件を固定し、変数を「年収（課税所得）」だけにすることで、純粋に税率の違いがトータル損益にどう影響するかが見えてきます。

なお、この試算モデルにおける「20年節税累計」と「譲渡所得税」は、いずれも減価償却累計額828万円を共通の土台として計算しています。年収帯によって変わるのは節税額を計算する際の税率だけで、譲渡所得税の金額自体はどの年収帯でもほぼ一定です。この非対称性が、早見表全体の構造を作っています。

年収から課税所得を導く—目安となる考え方

早見表の「課税所得目安」は、年収（額面）から給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除などを差し引いた金額の概算です。年収600万円台の会社員であれば課税所得はおおむね300万円前後、年収1,200万円前後になると課税所得は900万円前後に達する、というのがおおまかな目安です。

重要なのは、節税額を左右するのは年収そのものではなく、課税所得に対応する税率だという点です。同じ年収1,000万円でも、家族構成や各種控除によって課税所得は数十万円単位で変わり、それによって節税額も変わります。

もう一つ付け加えると、年収が上がるほど社会保険料の負担割合が頭打ちになる（標準報酬月額に上限があるため）という制度上の特徴があります。そのため、年収が高くなるほど「課税所得の伸び方」が年収の伸び方よりも大きくなる傾向があります。これも、高年収層で節税効果が相対的に大きく出やすい理由の一つです。

扶養家族の有無も無視できません。配偶者控除や扶養控除がある場合、同じ年収でも課税所得は数十万円単位で下がり、結果として節税額も小さくなります。共働きか片働きか、子どもが何人いるかによって、同じ年収帯でも早見表の数字からずれる可能性がある点は、あらかじめ理解しておいてください。

早見表の見方—どこで損益がプラスに転じるか

早見表の数字を、視覚的に比較できるようにグラフにしました。年収帯が上がるにつれて、20年トータル損益の棒がどう変化するかを見てください。

年収600万円から800万円にかけて損益は大きく改善しますが、年収1,000万円から1,200万円にかけてはほとんど変わりません。これは課税所得がどちらも33%の同じ税率帯にとどまっているためです。税率が変わらなければ、節税額もほとんど変わらないという単純な理由です。

このグラフからもう一つ読み取れることがあります。年収600万円から800万円への変化幅（約82万円の改善）は、年収1,200万円から2,000万円への変化幅（約83万円の改善）とほぼ同じです。年収の絶対額の差は800万円もあるのに、損益の改善幅は近い。これは、税率が変わらない範囲では年収が上がっても節税額があまり増えないというこの記事の核心を、別の角度からも裏付けています。

グラフの棒の高さが段差状に変化しているのは偶然ではありません。税率という階段構造が、そのままトータル損益の階段構造として現れているだけです。年収の連続的な変化に対して、損益は連続的には変化しないという点を、視覚的に覚えておいてください。

なぜ課税所得900万円が分岐点なのか

所得税と住民税を合わせた実効税率は、課税所得の水準に応じて段階的に上がっていきます。次の図は、この税率の階段構造を可視化したものです。900万円というラインの意味が視覚的にわかります。

195万円から900万円までの間は、税率が15%→20%→30%→33%と比較的なだらかに上がっていきますが、900万円を超えると一気に43%へ跳ね上がります。この10ポイントの跳ね上がりこそが、長期譲渡税率20.315%との差を大きく広げる分岐点になっています。

なぜこれほど急な段差になっているのか。所得税の累進課税は、所得が上がるほど税負担能力も上がるという考え方にもとづいて設計されています。この設計自体は不動産投資と関係のない一般的な税制の仕組みですが、結果として、不動産投資の節税効果に大きな段差を作り出す原因にもなっています。

「年収1,200万円」という目安の意味

課税所得900万円は、給与所得者の場合、おおむね年収1,200万円前後に相当するとされています。ただし、ここで注意してほしいのは、年収1,200万円ちょうどではまだ900万円のライン上、つまり33%の税率にとどまっている可能性が高いという点です。43%の税率まで届くには、年収でいうともう少し上、1,200万円台後半から1,300万円程度が目安になると考えておくのが安全です。

年収の水準と金融機関の融資姿勢の関係については年収いくらから不動産投資ができるかを整理した記事で詳しく解説しています。節税目的で不動産投資を検討する場合も、まず融資が受けられる年収水準にあるかどうかを確認しておく必要があります。

公務員や医師など属性によっては、年収水準以上に融資の通りやすさが優遇される場合もあります。公務員が不動産投資をどこまでできるかを整理した記事もあわせて確認しておくと、自分の属性でどこまで動けるかが見えてきます。

また、年収1,200万円台という水準は、金融機関の融資審査においても一つの目安になることがあります。属性評価が変わる年収水準と、税制上の分岐点である課税所得900万円が、偶然にも近い位置にあるという点は覚えておいて損はありません。

ここで一つ、実務上の注意点を付け加えます。「年収1,200万円あれば節税になる」という説明を鵜呑みにして、実際には課税所得がまだ900万円に届いていない、というケースも起こり得ます。住宅ローンを組んでいる、扶養家族が多い、といった事情があると、額面年収が1,200万円でも課税所得はそれより相当低くなることがあります。自分の源泉徴収票を実際に確認する作業を省略しないでください。

節税目的で買うほど、悪い物件を掴みやすい理由

ここからは、この記事のもう一つの核心である逆説について書きます。減価償却額を大きく見せたい営業ほど、耐用年数の短い木造・軽量鉄骨の物件を勧める傾向があります。短期間で大きな減価償却費を計上できるからです。しかし、この構造には見落とされがちな裏側があります。

耐用年数が短い建物は、老朽化のスピードも速く、空室率が上がりやすく家賃も下がりやすい傾向があります。つまり「節税額が大きい物件」は、しばしば「収益力そのものが弱い物件」と表裏一体なのです。確定申告書の上では黒字に見えても、実際の通帳の残高はマイナスに沈んでいく、という状態が起こり得ます。

私たちが実際に見てきた収支計画書の中には、初年度の減価償却費が建物価格の10%を超えるような、極端に耐用年数の短い物件を前提にしたものもありました。数字の見た目は魅力的ですが、その裏側で何が起きているかを、収支計画書の「建物構造」「耐用年数」の欄で必ず確認する習慣が必要です。

耐用年数が短い物件は、融資の面でも不利になりがちです。金融機関は建物の残存耐用年数を基準に融資期間を設定することが多く、耐用年数が短い物件ほど融資期間も短くなります。融資期間が短くなれば毎月の返済額は増え、キャッシュフローはさらに圧迫されます。節税のために選んだ物件が、融資条件の面でも不利に働くという二重の逆風が起こり得ます。

節税で勧められがちな物件と、本来見るべき条件

このサイトで繰り返し伝えている通り、失敗する物件と成立しうる物件を分けるのは、立地・価格・出口・数字という4条件です。節税額の大小は、この4条件のどれにも入っていません。節税を切り口にした提案を受けたら、まずこの4条件がきちんと満たされているかを確認してください。

出口が取れるかどうかという観点は、特に見落とされがちです。5年ルール・デッドクロス・残債割れという出口の3つの壁を整理した記事で詳しく扱っていますので、節税の話とあわせて確認しておくことをお勧めします。

この2つの箱を見比べたとき、左側の条件だけを満たしていて右側の条件を満たさない物件を提案されたら、それは節税を入り口にした営業トークである可能性が高いと考えてください。右側の4条件は、節税の有無にかかわらず、不動産投資そのものが成立するかどうかを決める土台です。

900万円未満の人が節税目的で始める意味はあるか

課税所得900万円に届かない層、つまり多くの会社員にとって、節税目的だけで不動産投資を始める理由は数字の上では乏しいというのが、この記事の試算からの結論です。それでも不動産投資そのものに関心がある場合は、節税ではなく、家賃収入そのものの収益性で判断する必要があります。

また、ローンを組む以上、金利水準の確認も欠かせません。金融機関別の金利相場と年収要件を一覧化した記事で、自分の年収でどの水準の金利が想定されるかを確認しておくと、節税額だけでなく借入コストまで含めた総合的な判断がしやすくなります。

ワンルームマンション投資そのものが本当に儲からないのかという疑問については、「買った瞬間に2割損」の正体を分解した記事で詳しく検証しています。節税の話とあわせて読むことで、物件選びの全体像がつかみやすくなります。

減価償却を大きく取れる物件として、木造アパート一棟を提案されるケースもあります。一棟物件は区分マンションと比較のポイントが異なり、土地値の有無や出口の選択肢も変わってきます。この記事では区分マンションを前提とした試算モデルを使っていますが、一棟物件を検討する場合は、同じ考え方を建物全体の按分に当てはめて計算し直す必要があります。

節税額だけを見せて出口を見せない提案の見分け方

私たちが読み比べてきた提案書の中には、初年度の還付額だけを大きく提示し、20年後の売却時にかかる譲渡所得税にまったく触れていないものが少なくありませんでした。この記事の早見表のように、節税累計額と譲渡所得税を両方示している提案であれば、比較的信頼できると考えてよいでしょう。

そもそも不動産投資という選択肢自体が自分に合っているかどうかを見直したい場合は、「不動産投資はやめとけ」という通説がどこまで正しいかを検証した記事も参考になります。節税という切り口だけで判断を急ぐ必要はありません。

提案書を受け取ったら、まず「20年後、売却したらいくら税金がかかるか」という一文を自分で加えてみてください。その質問に営業担当者が即答できないようであれば、出口までの数字を検討していない可能性が高いと考えられます。

もう一つ有効な確認方法は、提案された物件の譲渡所得を自分で計算してみることです。譲渡所得＝譲渡価額−（取得費−減価償却累計額）−譲渡費用、という式に、提案書に書かれている減価償却費を当てはめるだけで、大まかな譲渡所得税の見込みが分かります。この一手間を惜しまないことが、節税トークを鵜呑みにしないための最も具体的な防御策です。

始める前に、まず自分の課税所得を確認する

この記事の結論をもう一度まとめます。節税額は年収そのものではなく、課税所得に対応する税率で決まります。課税所得900万円という壁を越えるかどうかで、20年トータル損益は数十万円から百万円単位で変わってきます。

まずやるべきことは、源泉徴収票や確定申告書で自分の課税所得を確認することです。そのうえで、節税額はあくまで判断材料の一つとして扱い、立地・価格・出口・キャッシュフローという物件そのものの数字を主役に据えて検討することをお勧めします。節税を主目的にした判断は、私たちがこれまで見てきた失敗の多くに共通するパターンだからです。

私たちがこれまで見てきた中で、節税額の大きさだけを理由に不動産投資を決めた人と、立地・価格・出口・キャッシュフローを先に確認してから節税を確認した人とでは、5年後、10年後の満足度に明確な差がありました。順序を間違えないこと。それが、この記事で一番伝えたかったことです。

年収帯にかかわらず共通して言えるのは、節税額そのものよりも、物件の実質利回りとキャッシュフローを先に確認する姿勢が、結果として節税効果も含めた総合的な判断を誤らせないということです。数字を後回しにせず、最初に検証してください。