「区分か一棟か」を定性的に語っても答えは出ない

「区分マンションは手軽だが儲からない」「一棟アパートは儲かるがリスクが高い」。こうした比較を、私たちはこれまで数えきれないほど目にしてきました。ですがこの手の比較のほとんどは、自己資金も年収も条件を揃えないまま、印象だけで語られています。「不動産投資はやめとけ」という通説にも例外はあると考えている立場からすると、条件を揃えない比較には意味がないと言わざるを得ません。

この記事で固定する条件

この記事では、自己資金500万円・年収700万円という同じ条件を、区分マンション1戸と一棟アパート8戸の両方に当てはめ、10年後の手残りとバランスシートを並べて試算します。数字はすべて筆者が独自に組み立てた前提に基づく筆者試算の目安であり、実在の物件の収支を保証するものではありません。

あわせて、区分特有の物理的な弱点と、一棟特有の出口の広さという、定性論では語られにくい2つの構造も検証します。数十社分の販売資料と収支シミュレーションを読み比べてきた経験から言えば、この2つの構造を理解しないまま物件を選ぶ人が、想像以上に多いというのが実感です。

立地・価格・出口・数字という4条件で物件をふるいにかける、というのが本サイトの一貫した立場です。区分か一棟かという選択も、この4条件のどこで差がつくのかを具体的に数字で示さない限り、単なる好みの話に終わってしまいます。

シミュレーションの前提条件—自己資金500万・年収700万を固定する

まず、この試算の共通条件を固定します。自己資金500万円、年収700万円、借入期間35年、金利2.4%(短期プライムレート2.375%に連動する目安)としました。

区分と一棟、それぞれの物件条件

区分マンションは、東京23区の中古ワンルームを想定し、価格2,500万円・想定家賃月9.5万円としました(23区ワンルーム成約価格や首都圏中古表面利回りの目安を踏まえた筆者試算)。自己資金500万円を入れると、借入は2,000万円、自己資金比率は20%になります。

一棟アパートは、8戸・価格5,000万円・満室想定家賃合計月33.3万円(1戸あたり月4.2万円)としました。自己資金500万円を入れると、借入は4,500万円、自己資金比率は10%です。次の図で、この2つの初期条件を並べてみます。

自己資金は同じ500万円でも、一棟は借入額が2.25倍に膨らみます。事件後に標準化した融資基準では、物件価格の2〜3割程度の自己資金を求められることが多いとされ、一棟側の自己資金比率10%はこの目安をやや下回ります。実際の審査では、この差を年収や属性、担保評価で補う必要が出てくる可能性があります。

物件価格の水準についても補足しておきます。区分の2,500万円は東京23区中古ワンルームの成約価格帯を、一棟の5,000万円は首都圏の中古アパートで土地値がある程度出やすい価格帯を、それぞれ想定した筆者試算の目安です。実際にはこの前後にもっと幅のある価格帯が存在します。

区分マンション1戸の収支—表面4.6%の内側にある薄い手残り

区分マンションの表面利回りは、家賃114万円(月9.5万円)÷価格2,500万円で4.56%です。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税等の運営費(年間23万円程度、筆者試算の目安)を引くと、NOI(純営業収益)は91万円、NOI利回りは3.64%まで下がります。

借入2,000万円・35年・金利2.4%の年間返済額は約84.7万円です(筆者試算の目安。共通の返済額シミュレーションを按分して算出)。DSCR(返済余裕率)は91万円÷84.7万円で1.07。金融機関が目安とするDSCR1.3を、満室であっても下回っています。

年間の手残りキャッシュフローは、91万円から84.7万円を引いた6.3万円(筆者試算の目安)。月あたりに直すと5,000円程度しか残らない計算です。表面利回り4.56%という数字だけを見て検討を進めると、この薄さに気づかないまま契約に進んでしまう恐れがあります。

この試算はあくまで満室が続いた場合の数字です。家賃が入居者の入れ替わりで数千円下落するだけでも、年間の手残りは簡単にマイナスに転じます。区分は運営費そのものの金額こそ小さいものの、収支の余白がもともと薄いという点を押さえておく必要があります。

一棟アパート8戸の収支—表面8%でも運営費は重い

一棟アパートの表面利回りは、満室想定家賃400万円÷価格5,000万円で8.0%です。運営費(管理費・修繕積立金・固定資産税等、家賃の20%を目安に想定)は年間80万円とし、満室時のNOIは320万円、NOI利回りは6.4%になります(いずれも筆者試算の目安)。

借入4,500万円・35年・金利2.4%の年間返済額は約190.5万円です(筆者試算の目安)。満室時のDSCRは320万円÷190.5万円で1.68。区分の1.07を大きく上回ります。

ただし一棟は戸数が多い分、空室が発生する確率そのものは区分より高くなります。8戸のうち1室が空室になった場合、家賃は350万円、運営費70万円、NOIは280万円、DSCRは1.47。2室空室でも家賃300万円・運営費60万円・NOI240万円・DSCR1.26と、金融機関の目安である1.3にわずかに届かない程度で踏みとどまります。

NOI利回りやDSCRの詳しい計算順序は、指標階層の記事で解説しています。表面利回りの高さだけを見て判断すると、運営費の重さを見落とすのは区分も一棟も同じです。

戸数が多い分、退去のたびに発生する原状回復費や広告料も、一棟のほうが件数として多くなります。表面利回り8.0%という数字は、こうした細かな出費を運営費20%の中に織り込んだうえでの数字であり、実際の管理会社への支払いはさらに細かく変動します。

10年後の手残りとバランスシートを並べて見る

ここまでの数字を10年間積み上げると、区分と一棟の差はさらに広がります。区分は、平均的な空室(年1か月程度を想定)を織り込むと、年間キャッシュフローはほぼゼロ、10年累計でも−10万円程度にとどまります(筆者試算の目安)。一棟は、1室が常に空室という保守的な想定でも、年間キャッシュフローは89.5万円、10年累計では895万円に達します(筆者試算の目安)。

(いずれも筆者試算の目安。家賃下落や修繕費の変動は考慮していない簡易モデルです)

次の図で、この累計額を比べてみましょう。

ローンの残債も見ておくと、区分は2,000万円の借入のうち約550万円分の元本が減り、残債は約1,450万円。一棟は4,500万円のうち約1,230万円分が減り、残債は約3,270万円です(いずれも筆者試算の目安)。自己資金500万円という同じ出発点から、10年後には手残りと元本圧縮の両方で、一棟が上回るという結果になりました。

ここまでの数字は、家賃の下落や大規模修繕の発生といった、10年間に起こりうる変動を織り込んでいない単純化したモデルです。実際には一棟のほうが、外壁や屋根といった大きな修繕費の発生が数百万円単位になりやすく、その分キャッシュフローの振れ幅も大きくなる点は補足しておきます。

区分は空室率が0%か100%しかないという物理的限界

ここで見落とされがちなのが、区分マンションの構造的な弱点です。区分は1戸しか持てないため、入居者がいなければ収入はゼロ、いれば満室という、0%か100%かの2択しかありません。空室率という言葉自体、1戸だけの物件には本来なじみません。

一棟は「分散」が効く

一棟アパート8戸であれば、1室が空室になっても残り7室から家賃が入り続けます。次の図で、この違いを見てみましょう。

区分で入居者が退去すれば、翌月から手残りは月5,000円の黒字から一気に月7万円超の赤字に転落します(前提条件に基づく筆者試算の目安)。一方、一棟で1室が退去しても、残り7室の家賃で運営費とローン返済の大半をまかなえます。

この「分散が効くかどうか」は、表面利回りの数字には表れません。首都圏の空室率は全体で10〜11%程度が目安とされていますが、区分1戸ではこの平均値がそのまま自分の収支に当てはまるわけではなく、入居者が決まるか決まらないかという、極端などちらかの結果しか起きません。

複数戸を持つことの意味は、リターンを増やすことだけではありません。収支の振れ幅そのものを小さくするという、リスク管理としての効果のほうが本質的だと私たちは考えています。区分1戸の投資は、この分散という発想自体を持てない投資だという理解が必要です。

一棟の価値は建物ではなく土地値

一棟アパートを評価するとき、私たちが最初に見るのは建物の状態ではなく、その土地の価値です。建物は時間とともに劣化し、法定耐用年数を過ぎればいずれ価値はゼロに近づきます。ですが土地は劣化しません。

公示地価2026では、東京23区の住宅地が前年比+9.0%、都心5区に限れば+13.0%という水準です(2026年公示地価)。土地値が価格に対してどの程度出ているかは、物件によって大きく異なります。土地値が価格の6割程度を占める物件であれば、建物の価値がゼロになっても、土地そのものの値打ちは残り続けます。

区分マンションにはこの発想がほぼ当てはまりません。区分所有者が持つのは建物の専有部分と、敷地に対するごくわずかな共有持分(敷地権)だけだからです。次のセクションで、この差が「出口」の数にどう影響するかを見ていきます。

土地値のおおよその見当は、路線価と土地面積から概算できます。物件資料に記載された建物の固定資産税評価額と、土地の路線価を突き合わせ、価格全体に占める土地の割合を確認する作業を、私たちは購入前の必須の下調べだと考えています。

土地値が出る物件が持つ2つの出口

土地値が出ている一棟アパートには、出口が2つあります。ひとつは、そのまま賃貸経営を継続するという出口。もうひとつは、建物を取り壊すか古家付きのまま、アパート用地・建売用地として売却するという出口です。次の図で、この2つの出口を整理してみます。

賃貸需要が落ちても、立地の底が堅ければ土地としての需要は残ります。人口が「減らないエリア」を選ぶという視点は、土地値が出るかどうかにも直結します。この出口の広さこそ、一棟アパートが「建物」ではなく「土地」を買う投資だと言われる理由です。

もちろん、すべての一棟アパートに土地値が出ているわけではありません。郊外の広い土地に建つ物件ほど土地値は出やすく、都心の狭小地に高容積率で建つ物件ほど、価格に占める建物比率が高くなる傾向があります。出口戦略そのものについては、5年ルールやデッドクロスも含めて別記事で整理しています。

出口が2つあるという事実は、金融機関の担保評価にもよい影響を与えます。土地としての処分価値が見込める物件は、建物だけで評価される物件より、追加融資や借り換えの相談がしやすくなる傾向があると私たちは感じています。

区分マンションにこの出口がほぼない理由

区分マンションの所有者が持つのは、専有部分の所有権と、敷地全体に対するごく小さな共有持分である敷地権です。マンション一棟が仮に建て替えられるとしても、区分所有者は他の数十戸、時には数百戸の所有者と合意形成をする必要があります。単独の意思で「この土地を売る」という決断はできません。

つまり区分マンションの出口は、実質的に「次の買い手に区分として再販する」という1択しか残らないということです。東京23区中古ワンルームの成約価格は、2013年上期の約1,300万円から2024年上期には約2,400万円まで上昇しており、これまでは再販という出口自体は機能してきました。

ただし金利が上がり、次の買い手の借入余力が縮む局面では、この再販という唯一の出口も、以前より狭くなる可能性があります。出口が1つしかないという構造は、平時には気づきにくく、市況が変わったときに初めて表面化するリスクだと私たちは考えています。

住宅ローンの借入可能額が金利上昇で縮小すれば、区分ワンルームの主な買い手層である会社員の購入余力も同時に縮みます。売る側の出口と、買う側の資金力は、同じ金利という要因でつながっているという点も見落とせません。

DSCRで比較する金利上昇への耐性

最後に、DSCR(返済余裕率)の視点から区分と一棟の耐性を比べます。次の図は、区分の満室・空室の2状態と、一棟の空室戸数別のDSCRを並べたものです。

区分は満室でもDSCR1.07と、金融機関の目安である1.3を下回ります。空室になればDSCRという指標自体が成立せず、家賃収入なしにローンだけが残ります。一棟は満室でDSCR1.68、1室空室でも1.47と、1.3の目安を上回り続けます。

2室が同時に空室になった場合でようやく1.26まで下がりますが、それでも収入がゼロになる区分の空室時とは、状況の深刻さが異なります。金利が2.0%から3.0%に上がった場合の実額試算は、別記事でまとめています。金利上昇局面では、この耐性の差が、区分と一棟の優劣を分ける決定的な要因になると私たちは考えています。

DSCRという1つの数字だけを見て安心するのではなく、空室が2室・3室と重なった場合にどこまで耐えられるかを、購入前にシナリオとして複数用意しておくことを私たちはお勧めします。

自己資金500万・年収700万なら、結局どちらを検討すべきか

ここまでの試算を踏まえると、自己資金500万円・年収700万円という条件では、一棟アパートのほうが手残り・耐性・出口のいずれの面でも優位だという結果になりました。ただしこれは、価格・家賃・空室率をすべて筆者が仮に置いた試算であり、実在のどの物件にも当てはまるわけではありません。

一棟アパートには、管理の手間、修繕費の変動、金融機関から融資を受けられるかという審査面のハードルもあります。金融機関ごとの金利帯や年収要件は、一覧記事で確認できます。区分マンションにも、立地次第では今回の前提より条件のよい物件が存在します。

重要なのは、どちらが優れているかを一般論で決めるのではなく、あなた自身の自己資金と年収に置き換えて、同じように試算し直すことです。始める前に確認すべき5つの条件は、判定フロー形式の記事にまとめています。まずは自分がいくらまで借りられるかを把握するところから始めてください。

自己資金が500万円に届かない、あるいはローンを組むこと自体にまだ不安があるという方は、区分か一棟かという選択の前に、もっと小さな単位で不動産に触れる方法から検討を始めても遅くはないと私たちは思います。