不動産投資会社の比較表【当サイトは提携報酬の存在も明記します】
- JPリターンズは資本金9,000万円・非上場、入居率99.96%(2025年3月末・自社公表、算定方法非公表)
- ある東証グロース上場の大手は東証グロース上場、2025年10月期売上2,489億円(+31.1%)
- 別の大手は宅建業免許を6回更新(国交大臣(6)第5806号)、1980年設立の老舗企業
- 別の大手は入居率の算定式(100−空室件数÷全管理件数×100)を4社中唯一公開、99.92%(2026年4月)
- 4社とも最終的に自社の投資用物件を販売する構造は同じ。中立な一社は存在しない
「不動産投資 会社 おすすめ ランキング」で検索すると、10位まできれいに並んだ記事が何本も出てきます。私たちは、業者の販売資料を公的な一次情報と突き合わせて検証することを専門にしていますが、正直に言うと、あの手の順位はほぼ広告料の大小で決まっています。
あなたが本当に知りたいのは「どこが1位か」ではなく、「どの会社なら騙されずに話を聞けるか」ではないでしょうか。私たちは、数十社分の販売資料と収支シミュレーションを読み比べてきました。売り手がほとんど見せたがらない数字を扱うのが私たちの仕事です。
この記事では、報酬額が変わっても順位が動かない4つの指標――行政処分歴、上場の有無と財務、宅建業免許の更新回数、入居率の定義開示――だけで4社を並べ直します。数字にはすべて時点と出典を明記します。
先に断っておきます。当サイトも紹介料を得て運営しています。その事実を隠さずに書くことが、この記事の存在意義だと考えています。
この記事もアフィリエイトです。ランキングという言葉の欺瞞
まず結論から言います。この記事は不動産投資会社を紹介し、資料請求や個別相談につながれば私たちに紹介料が入る仕組みで運営しています。この一点を隠して書かれた「おすすめランキング」は、業界にほぼ存在しません。
検索結果に並ぶランキング記事の多くは、紹介料の高い会社ほど上位に置かれます。ある会社の順位が急に上がったら、それは商品力ではなく報酬体系が変わった合図だと考えて構いません。
私たちは、不動産会社の販売資料を公的な一次情報と突き合わせて検証することを専門にしています。これまでに数十社分の販売資料と収支シミュレーションを読み比べ、Q&Aサイトに投稿された購入後の相談も継続的に読み込んできました。数十社分の販売資料を読み比べてきましたが、報酬額と入居者の満足度は別の話です。
そこでこの記事では、報酬額が変わっても動かない4つの指標だけで会社を並べ直します。不動産投資会社の「やばい」を客観判定する4指標で使った考え方を、比較記事向けに組み替えたものです。実際にIRなどで契約条件が更新されるたびに、掲載順位が入れ替わるサイトも見られます。読者からはその内部事情が分かりません。
この記事で挙げる会社の並び順は「優劣」ではありません。指標ごとの事実を並べただけです。最終判断はあなたが数字を見て行ってください。会社名や免許番号など、固有の事実だけを基準にしています。
報酬額で動かない4つの指標とは
私たちが基準にするのは次の4つです。①行政処分歴、②上場の有無と財務、③宅建業免許(宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣または都道府県知事が交付する免許)の更新回数、④入居率の算定方法を開示しているかどうか。
①は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で誰でも検索できます。②は決算情報として公開されるため、非上場企業より確認しやすくなります。③は免許番号のカッコ内の数字で、更新のたびに1つ増えます。④は数字の高さより「計算式を見せているか」を見ます。4つとも単独では完璧な指標ではありませんが、組み合わせることで会社の姿勢がかなり見えてきます。
下図はこの4指標を積み上げたピラミッドです。土台にあるほど、報酬額に左右されず客観的に確認できる指標だと考えてください。
この4指標を使えば、どの会社にもいい面と悪い面があることが見えてきます。実際に会社のサイトを見るときは、免許番号や決算情報がトップページから数クリックで探せるかどうかも合わせて確認してください。分かりやすい場所に置いてある会社ほど、開示に前向きな姿勢だと私たちは考えています。次の章から、行政処分歴の調べ方を具体的に説明します。
複数の会社を、一度の面談でまとめて比較する
会社ごとに個別で会うのは大変です。Oh!Ya（オーヤ）は、一定基準を満たした不動産投資会社をまとめて紹介し、一括で面談予約ができる無料サービス。1社に絞り込む前に、複数の提案を横並びで比べたい人向けです。
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面談は無料・任意です。成果条件として年収500万円以上・25歳以上・十分な相談時間の確保などが案内されています。
行政処分歴は国交省のシステムで誰でも確認できる
宅建業者が業務停止や免許取消などの処分を受けると、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」に記録が残ります。会社名を入れるだけで誰でも無料で検索できます。検索の手順は簡単です。商号や免許番号を入力するだけで、処分歴があれば処分の種類と年月日が表示されます。所要時間は3分もかかりません。面談の予約を入れる前に済ませておく習慣をつけてください。
2025年1月には宅建業法施行規則が改正され、物件情報を他社に見せない「囲い込み」(自社で両手仲介するために情報を抱え込む行為)も処分対象に加わりました。国土交通省は、断っても続く勧誘電話や深夜早朝の勧誘についても、宅建業法違反にあたるとして継続的に注意を呼びかけています。
過去の代表的な事例が、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズです。サブリース(不動産会社が物件を借り上げ、入居の有無にかかわらず一定の賃料を払う仕組み)の賃料を払えなくなり、2018年に破産、2021年5月に法人格が消滅しました。同時にスルガ銀行による預金通帳改ざんなどの不正融資も発覚しています。この事件をきっかけに、投資用不動産向け融資の審査基準は全体的に厳格化されました。
下図はこの業界で規制が強化されてきた流れです。
今回取り上げる4社について、本稿執筆時点で行政処分歴があるという情報は確認できていません。ただし検索は数分で終わるので、面談前に自分で確認することをおすすめします。
上場の有無と財務体質を見る
上場企業は決算短信や有価証券報告書で財務状況を公開する義務があります。非上場企業は任意開示のみのため、外部から確認できる情報量に差が出ます。
ある東証グロース上場の大手(東証グロース上場)は、2025年10月期の連結売上高が2,489億円(前期比+31.1%)でした。別の大手ホールディングス(東証プライム上場、証券コード8935)は2026年3月期の売上高1,423.74億円(前期比+26.6%)、資本金27億7,440万円です。別の大手は2023年10月の単独株式移転により、持株会社別の大手(東証プライム上場、証券コード5535)の完全子会社となりました。社名変更や上場廃止をしたわけではありません。
一方でJPリターンズは2002年11月設立、資本金9,000万円の非上場企業です。非上場だから危ないという意味ではなく、確認できる財務情報の量が違うという事実です。運営会社の経営が傾くと、サブリース契約の履行にも影響します。かぼちゃの馬車の事例が示す通り、運営会社の体力を知ることは物件選びと同じくらい重要です。決算情報を確認する習慣は、融資審査で私たちが最初に行っていた作業そのものです。
| 会社／運営元 | 上場区分 | 直近売上高 |
|---|---|---|
| JPリターンズ | 非上場 | 非公開 |
| 上場大手の一例 | 東証グロース | 2,489億円(2025年10月期) |
| 別の大手ホールディングス | 東証プライム | 1,423.74億円(2026年3月期) |
| 別の大手(別の大手親会社) | 東証プライム | 非公開(今回未確認) |
上場区分や売上高は、四半期ごとの決算発表で更新されます。最新の数字は各社のIR情報で確認できます。
都心・駅近に限定した中古区分マンションを、オンラインの個別面談で解説。押し売りをせず、リスクと数字を先に開示する会社。
- 取扱いは東京都心・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡の駅近に限定
- 入居率99.96%（2025年3月末時点・同社公表値。算定方法は非公表のため他社との単純比較は不可）
- 駅徒歩5分以内の物件が約70%（同社公表値）
- 価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回りは表面4%前後（同社公表値）
- 設立2002年／資本金9,000万円／宅建業免許 国土交通大臣(1)第10826号
注意 家賃保証（サブリース）は永久のものではありません。借地借家法32条1項により借上賃料が減額される場合があると、同社が公式に明記しています。
注意 面談特典の対象は年収・年齢・勤続年数・勤務先の条件を満たす方に限られます。条件は公式ページで必ずご確認ください。
上記はJPリターンズの公表値・公開情報にもとづく記載です。最新の条件は公式サイトでご確認ください。
宅建業免許の更新回数というカッコの数字
宅建業免許(宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣または都道府県知事が交付する免許)の番号には、カッコ書きの数字が入っています。この数字は免許の更新回数を示し、5年ごとの更新のたびに1つ増えます。
JPリターンズの免許番号は国交大臣(1)第10826号です。2025年2月に東京都知事免許から国土交通大臣免許へ切り替わりました。複数の都道府県に事務所を持つ規模になったための変更で、更新回数自体は1回目です。
別の大手は国交大臣(6)第5806号で、1980年設立の老舗です。免許は5年ごとに更新するため、更新6回はおおむね30年分の継続営業に相当します(筆者試算の目安)。免許番号は会社の重要事項説明書や公式サイトの会社概要ページに記載されています。契約前に自分の目できちんと確認してください。担当者に口頭で聞くだけでなく、書面で照合することをおすすめします。
下図は両社のカッコの数字を比べたものです。
更新回数が少ない＝危険という意味ではありません。事業拡大に伴う免許切替でも回数はリセットに近い扱いになります。一部の上場大手については、今回のリサーチで更新回数を確認できていません。
「悪徳業者を契約前に見抜く方法はないか」という相談に対して、知恵袋で最も繰り返し登場する回答が、宅建業免許番号のカッコ内にある数字を確認する方法です。この数字は免許の更新回数を意味し、宅建業免許は5年ごとに更新されるため、カッコ内が(1)なら営業歴5年未満、(6)なら25年以上営業を続けてきたことが分かります。長く更新を重ねている会社は、その間、行政処分を受けるほどの重大な違反をしてこなかった実績があるとみなせます。逆に(1)や(2)しかない会社を否定するものではありませんが、確認すべき材料が一つ増えると考えるべきでしょう。
あわせて回答者がほぼ例外なく勧めるのが、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で行政処分歴を確認する方法です。会社名を入力するだけで、過去に業務停止命令などを受けていないかを誰でも無料で調べられます。免許番号のカッコの数字と行政処分歴、この2点を契約前に確認するだけで、リスクの高い会社の多くはふるい落とせるというのが、知恵袋の共通した見解です。口コミサイトの評判だけに頼るより、こうした一次情報を確認したほうが確実だという指摘も目立ちます。
入居率は比較できない指標である
入居率は各社が最も強調したがる数字ですが、算定方法が統一されていません。母集団や除外条件が会社ごとに違うため、単純な比較はできないと私たちは考えています。
JPリターンズは入居率99.96%(2025年3月末時点・同社公表)としていますが、算定方法は非公表です。別の上場大手は入居率99.6%、平均空室期間27日(2025年10月時点・中古マンション)としていますが、こちらも算式は非公表です。別の大手は公式に定義つきの入居率を確認できませんでした。別の大手だけが、100−(空室件数÷全管理件数×100)という算式を公開したうえで、99.92%(2026年4月時点)としています。算定の違いは、募集開始からの経過期間を含めるか、オーナー都合の空室を除外するかといった条件で生まれます。同じ「入居率」という言葉でも、中身は会社ごとに別物だと理解しておく必要があります。数字を見せられたら、まず算定式を尋ねる癖をつけてください。
入居率の数字だけを比べて優劣をつけるのは危険です。算式を公開している会社とそうでない会社を同じ土俵で並べることはできません。
入居率についてはワンルームマンション投資は本当に儲からないのかでも、収支への影響を詳しく検証しています。
JPリターンズを4指標で採点する
JPリターンズは2002年11月設立、資本金9,000万円の非上場企業です。管理戸数5,657戸(2025年3月末時点・同社公表)、物件の約70〜71%が駅徒歩5分以内に立地します。
エリアは東京都心(山手線内側中心)に加え、川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡の駅近に限定しています。価格帯は1,000万〜5,000万円で、3,000万円未満が約7割、表面利回りは4%前後が中心です。価格帯が3,000万円未満に集中しているのは、単身者向けの区分マンションが中心だからです。表面利回り(年間賃料収入÷物件価格)は、諸経費を差し引く前の数字である点にも注意してください。実質利回りは管理費や修繕積立金を差し引いた後の数字で、通常は表面利回りより低くなります。
サブリース契約は初回以降2年ごとに更新します。同社は公式に、借地借家法32条1項(賃料が不相当になった場合に増減額を請求できると定めた条文)により、借上賃料が減額される場合があると明記しています。この点を隠さず書いている姿勢は評価できます。契約更新の際は、賃料改定の通知が事前に届くかどうかも確認しておくべきポイントです。
一方で「電話がひっきりなしにかかってくる」「オーナーチェンジ物件(入居者がいる状態で売買される物件)が多く、購入前に内覧できない」という口コミも見られます。詳しい検証はJPリターンズの評判を検証するにまとめています。
4指標での確認結果は、非上場・免許更新1回目・入居率算式非公表、行政処分歴は検索未確認、というのが現時点の事実です。
よくある質問
いいえ、中立ではありません。当サイトも資料請求や個別相談を経由して紹介料を得ています。だからこそ、報酬額で動かない4つの指標――行政処分歴・上場と財務・免許更新回数・入居率の算式開示――だけで会社を並べる方法を選びました。中立を装うより、この立場を明記するほうが誠実だと考えています。報酬が発生する事実自体は珍しくありませんが、それを明記するサイトは多くありません。
国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索システム」で、会社名を入力すれば誰でも無料で検索できます。今回取り上げた4社について、本稿執筆時点で行政処分歴があるという情報は確認できていません。面談前に数分で確認できるので、購入検討時の最初の一手にしてください。
入居率だけで安心とは言えません。JPリターンズを含む複数社が算式を非公表にしたまま高い入居率を公表しており、別の大手では公式な入居率自体を確認できませんでした。別の大手だけが算式を公開しています。母集団も除外条件も会社ごとに違うため、数字の大小を単純比較するのは危険です。面談の際は、担当者に算定式を尋ねてみることをおすすめします。
上場していれば財務情報の開示量は増えますが、それだけで安全とは限りません。ある上場企業では、悪い口コミとして「電話・メールがしつこい」という声が最も多く挙がっています。上場は4指標のひとつに過ぎず、営業姿勢とは別問題だと私たちは考えています。
免許の更新回数を示す数字で、5年ごとの更新のたびに1つ増えます。JPリターンズは(1)、別の大手は(6)です。更新回数が多いほど長期間営業を続けてきた証跡になりますが、事業拡大に伴う免許の切り替えで回数がリセットに近い扱いになることもあります。
私たちはこの記事で特定の一社を勧めません。JPリターンズを含め、どの会社も、最終的には自社の投資用物件を販売する構造は同じです。中立な一社は存在しないという前提に立ち、4指標であなた自身が確認する基準を持つことをおすすめします。
知恵袋で定番の回答が、宅建業免許番号のカッコ内の数字を確認する方法です。この数字は免許の更新回数を示しており、免許は5年ごとに更新されるため、(1)なら開業から5年未満、(6)なら25年以上営業を続けていることになります。長く更新を重ねている会社は、それだけ長期間、行政処分を受けずに営業を続けてきた実績があるとみることができます。ただし更新回数だけで安全性を断定することはできず、国土交通省のネガティブ情報等検索システムで行政処分歴も併せて確認することをお勧めします。
大手・上場企業であることは、財務体質や情報開示の透明性を測る目安の一つにはなりますが、それだけで安全性が保証されるわけではありません。上場企業であっても行政処分歴がある会社や、悪い口コミが目立つ会社は存在します。会社の規模に関わらず、宅建業免許の更新回数、行政処分歴、口コミの内容を個別に確認する姿勢が欠かせません。
残りは、あなた自身がこの4指標で採点する
特定の会社を当サイトがランキングすると、どうしても報酬額の影がちらつきます。だから渡すのは採点の“ものさし”だけにします。気になった会社を、次の表に自分で埋めてみてください。営業マンの印象ではなく、公的に確認できる数字で並べる——それだけで判断はぐっと堅くなります。
| 指標 | どこで確認するか | 候補A | 候補B |
|---|---|---|---|
| 行政処分歴 | 国交省「ネガティブ情報等検索システム」 | ||
| 上場・財務 | 上場の有無／資本金／IR資料 | ||
| 免許の更新回数 | 宅建業免許番号のカッコ内の数字 | ||
| 入居率の定義 | 算定方法（分母）を開示しているか |
4つとも「◯」で埋まる会社は、実はそう多くありません。逆に、1つでも大きな「×」があるなら、利回りの数字がどれだけ良く見えても、一度立ち止まる価値があります。
「候補がそもそも無い」「複数社の提案を横並びで比べたい」という段階なら、一定基準を満たした会社を一括で紹介・面談予約できるサービスを使って候補を集め、そのうえで必ずこの4指標で採点してから決める——という進め方が堅実です。
複数の会社を、一度の面談でまとめて比較する
Oh!Ya（オーヤ）は、一定基準を満たした不動産投資会社をまとめて紹介し、一括で面談予約ができる無料サービス。集めたら、上の4指標で採点してから判断してください。
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