人口が「増える」エリアではなく「減らない」エリアを狙う。2026年の需給データで選ぶ3条件
- 東京圏の転入超過は2025年に前年比▲12,309人。勢いは鈍化している（総務省統計局）
- 外国人は前年8,722人の転入超過から378人の転出超過へ反転した（総務省統計局、2025年）
- 20〜24歳は57,263人の転入超過。ワンルーム需要そのものは当面残る（同上）
- 「減らないエリア」の条件は①データセンター・半導体集積圏②都心60〜90分圏③移住促進自治体
- 3条件は複数を満たすほど確度が上がる目安にすぎず、価格・利回りの検証は別途必要
「不動産投資はエリア選びが9割」と言われても、正直どこを見ればいいのか分からない、という声を私たちはよく聞きます。人口が増えている街を探せばいいと言われても、東京23区の中心部を除けば、そんな都合のいい場所はほとんど残っていません。
業者の販売資料を公的な一次情報と突き合わせて検証してきた立場から言うと、「人口が増えるエリアを探す」という前提そのものが、2026年の日本ではすでに無理な注文です。総務省統計局のデータを見ても、東京圏でさえ転入超過の勢いは鈍り始めています。
この記事では、発想を「増える」から「減らない」に転換したうえで、私たちが実務で使っている3つの条件を、具体的な地名と数字とともに示します。あわせて、需要がまだ残っている層についても、誠実に触れます。
結論を先に言えば、条件を満たすエリアだからといって、それだけで購入していい理由にはなりません。エリアの条件と、価格・利回りの数字は、別々に検証する必要があります。
私たち自身、販売資料や営業トークの中で「このエリアは人気があるから大丈夫」という説明を何度も目にしてきました。ただし、人気があることと、10年後も借り手がいることは、別の話です。この記事では、その違いを具体的な数字で埋めていきます。
読み終えたときに、あなたが今検討しているエリアを、3条件と照らし合わせて自分なりに採点できるようになること。それが、この記事の最終的なゴールです。
「人口が増えるエリア」を探すのが無理な理由
不動産投資のセミナーや書籍では、ほぼ例外なく「人口が増えるエリアを選べ」と教えられます。理屈としては正しいのですが、実際に日本地図を広げてみると、その条件を満たす場所はきわめて限られています。
総務省統計局の住民基本台帳人口移動報告によると、東京圏（1都3県）の転入超過は2025年に123,534人でした。前年比では▲12,309人の減少です。日本で最も人が集まり続けてきた東京圏でさえ、勢いは鈍っています。
さらに見過ごせないのが外国人の動きです。2025年、外国人は前年の8,722人の転入超過から、378人の転出超過へと反転しました（総務省統計局）。家賃や物価の高騰が影響しているとみられます。次の図で、この推移を確認してみましょう。
「人口が増えるエリア」を条件にすると、投資対象は東京都心のごく一部に絞られてしまいます。それ以外の大半のエリアで不動産投資を検討する人にとって、この前提はほとんど役に立ちません。
それでも「東京圏なら安心」という声は根強くあります。ただし、東京圏の内部でも、駅からの距離や築年数によって、需給のバランスは大きく異なります。エリアという大きな単位だけで判断するのは、そもそも粒度が粗すぎると私たちは考えています。
「増える」ではなく「減らない」エリアを探す
そこで私たちが実務で使っているのが、「増える」ではなく「減らない」で街を選ぶという発想です。人口が増加に転じる街を探すのではなく、大きく減らずに踏みとどまる街を探す、という順番に変えるだけで、選択肢は一気に広がります。
賃貸需要にとって重要なのは、人口が急増することではなく、5年後・10年後も借り手がいなくならないことです。「減らない」は、そのための最低限の条件だと私たちは考えています。
この発想転換にもとづいて、私たちは3つの条件を設定しています。①データセンター・半導体関連の産業集積圏、②都心60〜90分圏で生活環境が良好なエリア、③移住促進に本気で取り組む自治体、の3つです。
いずれも単独で人口増加を保証するものではありません。ただし、これらの条件を満たす街は、何もしていない街に比べて「減りにくい」構造を持っています。次の節から、1つずつ具体的に見ていきます。
先に断っておくと、この3条件は魔法の杖ではありません。あくまで「減りにくさ」の目安であり、私たち自身の実務経験にもとづく整理です。それでも、何の基準もなく物件を選ぶよりは、はるかに確度の高い絞り込みになると考えています。
条件① データセンター・半導体関連の集積圏
AIの普及にともない、データセンターや半導体工場の新設・増設が全国で相次いでいます。これらの施設は建設段階から数年単位の工事が続き、稼働後も一定数の雇用が生まれます。
代表例が千葉県印西市です。都心から離れた郊外でありながら、データセンターの集積地として知られ、関連の建築需要が増えています。茨城県つくば市も研究学園都市としての土台があり、半導体関連企業の投資先として名前が挙がる機会が増えました。
電力インフラが豊富な北海道や九州も、同様の理由で注目されています。大量の電力を必要とするデータセンターは、電力供給に余力がある地域を選んで立地する傾向があるためです。
これらのエリアはワンルームマンション投資の主戦場ではありません。単身赴任者向けの賃貸需要や、建設関連の一時的な需要が中心になる点は、あらかじめ理解しておく必要があります。
地方の産業集積エリアは、太陽光発電投資が2026年で制度上の節目を迎える理由とも重なる場合があります。都心のワンルーム相場に手が届かない読者は、こうした産業集積の動きを定点観測することをおすすめします。
不動産業向け融資残高は2025年12月時点で約115兆円、前年同月比+7.8%と、2023年3月以降5%超の伸びが続いています（日本銀行）。融資の拡大が続く分野の中に、こうした産業集積エリアの建築需要も含まれていると私たちは見ています。
データセンターや半導体工場そのものへの投資と、その周辺エリアの賃貸住宅需要は、直接イコールではありません。工事関係者の一時的な滞在需要から、稼働後の正社員の定住需要へと、時間とともに需要の中身が変わっていく点にも注意が必要です。
条件② 都心60〜90分圏の生活環境良好エリア
2つ目の条件は、都心へ60〜90分程度で通える範囲にある、生活環境の良いエリアです。通勤の利便性だけで人を集める時代は終わりつつありますが、生活のしやすさを理由に住み続ける人は一定数います。
東京23区のシングル向け募集家賃は月額11万円を突破し、23か月連続で最高値を更新しています（アットホーム、2026年）。都心の家賃上昇が続くほど、60〜90分圏の相対的な割安感は強まります。
ただし、この条件は「安いから選ばれる」だけでは長続きしません。買い物、医療、教育など生活基盤が整っていることが前提です。利回りだけでなく需給の本当の最低ラインをどう見るかは、別記事で数字を使って詳しく説明しています。
「都心から近い」ことと「都心から便利」なことは同じではありません。乗換回数や本数の少なさも、実際の通勤負担に直結します。現地で時間帯を変えて確認することを勧めます。
さらに、首都圏全体の空室率は目安として10〜11%程度、木造・軽量鉄骨アパートに限れば14〜17%程度とされています。生活基盤が整ったエリアほど、この空室率が相対的に低く抑えられる傾向があると私たちは見ています。
私たちが担当してきた案件でも、駅から遠くても生活利便施設が充実しているエリアの物件は、空室期間が短い傾向が見られました。あくまで印象論ではなく、募集家賃と成約家賃の乖離幅を実際に確認することをおすすめします。
会社選びで迷ったら、複数社を一度の面談でまとめて比較
Oh!Ya（オーヤ）は、一定の基準を満たした不動産投資会社をまとめて紹介し、一括で面談予約ができる無料サービスです。1社の営業トークに流される前に、条件を横並びで比べたい人に向いています。
都心・駅近に限定した中古区分マンションを、オンラインの個別面談で解説。押し売りをせず、リスクと数字を先に開示する会社。
- 取扱いは東京都心・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡の駅近に限定
- 入居率99.96%（2025年3月末時点・同社公表値。算定方法は非公表のため他社との単純比較は不可）
- 駅徒歩5分以内の物件が約70%（同社公表値）
- 価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回りは表面4%前後（同社公表値）
- 設立2002年／資本金9,000万円／宅建業免許 国土交通大臣(1)第10826号
注意 家賃保証（サブリース）は永久のものではありません。借地借家法32条1項により借上賃料が減額される場合があると、同社が公式に明記しています。
注意 面談特典の対象は年収・年齢・勤続年数・勤務先の条件を満たす方に限られます。条件は公式ページで必ずご確認ください。
上記はJPリターンズの公表値・公開情報にもとづく記載です。最新の条件は公式サイトでご確認ください。
価格と賃料の動きも「減らないエリア」の判断材料になる
「減らないエリア」を探すときに、価格と賃料の動きも判断材料になります。首都圏の新築マンション平均価格は2026年5月時点で1億660万円、前年同月比+13.5%でした（不動産経済研究所）。東京23区に限れば1億6,286万円、前年同月比+16%で、調査開始以来2番目の高値となっています。
一方、賃料の動きも見逃せません。東京23区のマンション賃料は2026年第1四半期に前年同期比+6.7%、14四半期連続で過去最高を更新しています（三井住友トラスト基礎研究所）。シングル向けに限れば+8.1%と、さらに上昇率が高くなっています。
価格と賃料がともに上昇していること自体は、需要が根強いことの裏付けになります。ただし、価格の上昇スピードが賃料の上昇スピードを上回れば、利回りはむしろ低下します。エリアの人口動態だけでなく、価格と賃料のバランスも確認する必要があります。
この価格と賃料のバランスをどう数字で確認するかは、NOI・CCR・DSCR・イールドギャップで見る本当の最低ラインで詳しく説明しています。
東京・城南のワンルームタイプの期待利回りは3.6%（前期比▲0.1pt）とされています（日本不動産研究所・第54回不動産投資家調査、2026年4月時点）。価格が上がり続ける一方で期待利回りがじわじわ下がっているという事実も、あわせて押さえておくべきです。
条件③ 移住促進に本気で取り組む自治体
3つ目の条件は、移住促進に本気で取り組んでいる自治体かどうかです。移住支援金や空き家バンク、子育て支援などの施策は多くの自治体が用意していますが、本気度には差があります。
予算規模、施策の継続年数、実際の移住実績の公表状況などを見ると、看板だけの自治体か、本気で人口を維持しようとしている自治体かが見えてきます。ここまでの3条件を、次の図でまとめて整理します。
私たちの経験では、自治体の本気度は融資の審査でもにじみ出ます。人口減少対策に予算を継続投下している自治体のエリアは、金融機関の担保評価でも相対的に手堅く見られる傾向があります。
移住支援金の額の大小だけで判断しないことも大切です。金額が大きくても単発のキャンペーンで終わる自治体もあれば、金額は控えめでも10年単位で施策を続けている自治体もあります。継続年数を確認する手間を惜しまないことをおすすめします。
自治体の移住施策は、担当窓口に直接問い合わせることで、パンフレットには載っていない実情が見えてくることがあります。予算が縮小傾向にないか、担当者の口ぶりから探ってみるのも1つの手です。
若年層の流入は続いている。需要が消えたわけではない
ここまで「勢いが鈍化している」という数字を並べてきましたが、誤解してほしくないことがあります。ワンルームマンションの需要そのものが消えたわけではない、という点です。
総務省統計局によると、2025年の20〜24歳の転入超過は57,263人にのぼります。進学や就職を機に単身で上京する若年層の流入は、依然として続いています。0〜9歳や35歳以上は転出超過に転じていますが、若年単身層に限れば話は別です。
東京圏全体の転入超過は縮小していますが、ワンルーム投資の主な借り手である20代前半の流入は減っていません。「もう終わった市場」と決めつけるのは早計だと私たちは考えます。
誠実に言えば、需要が残っているからといって価格が割安というわけではありません。「不動産投資はやめとけ」という通説がどこまで正しいかは、価格と利回りの数字を見て初めて判断できます。
私たちが注目しているのは、転入超過という「量」だけでなく、その中身です。20代前半の単身層が多いエリアと、ファミリー層が多いエリアでは、求められる間取りも賃料水準も変わってきます。エリアを選ぶときは、対象とする入居者層まで具体的に想像することをおすすめします。
地方の一棟アパートに関する相談で定番化しているのが、「2,000万円台・6世帯・表面利回り14%」といった条件の物件を提示され、「これは買いでしょうか」と尋ねるパターンです。数字だけ見ると魅力的に映りますが、回答者の多くは慎重な見方を示します。
共通して挙げられるのが「地方は一度空室になると次が決まりにくい」という点です。都心と違って母数となる入居希望者が少なく、空室期間が長引くほど実質的な利回りが目減りしていきます。表面利回りの高さだけで判断せず、その地域の賃貸需要の厚みを確認すべきだという指摘が繰り返されています。
実務的な助言としては、購入前に賃貸情報サイトで同エリアの募集状況を継続的に観察したり、周辺の主要な雇用先の動向を確認したりすることが挙げられています。「表面利回りが高いほど、その裏にあるリスクを疑うべき」という姿勢が、知恵袋の物件選びに関する相談全体を通じて一貫しています。地元の不動産会社に複数問い合わせ、募集から成約までの平均日数を尋ねるという具体的な確認方法を挙げる回答も見られます。自治体が公表する人口動態や求人統計を合わせて確認し、複数の情報源で裏付けを取るべきだという助言も添えられています。
エリアが決まった後に数字で検証すること
エリアの条件を満たしたとしても、それだけで投資判断を下すのは危険です。私たちが欠かさず確認しているのは、エリアの将来性ではなく、その物件が生み出す数字です。
表面利回りだけでなく、NOI利回り（純営業収益÷物件価格）やDSCR（返済余裕率。純営業収益÷年間ローン返済額）まで見て、初めて融資の可否が決まります。金融機関が一般的な目安とするDSCRの下限は1.3です。
「このエリアは将来性があります」という営業トークだけで購入を決めるのは、エリア選びの条件を満たしていたとしても危険です。数字の検証を省略してはいけません。
区分マンションか一棟かで悩む読者には、自己資金500万円・年収700万円という条件で区分と一棟を比較したシミュレーションも参考になります。
借入3,000万円・35年・元利均等というモデルケースで見ると、金利2.0%なら毎月の返済額は約99,400円、金利3.0%なら約115,500円です（いずれも筆者試算の目安）。金利が1%上がるだけで、年間で約19万円の負担増になります。エリアが良くても、この金利上昇に耐えられる収支かどうかは別途確認が必要です。
3条件のどれにも当てはまらない場合はどうするか
ここまで3つの条件を紹介してきましたが、正直に言えば、多くの読者の候補エリアは、このどれにも明確には当てはまらないはずです。その場合にどうすべきかも、誠実に書いておきます。
3条件のどれにも当てはまらないエリアで、それでも今すぐ購入したいという場合は、価格が相場からどれだけ乖離しているか、出口（売却のしやすさ）が本当に確保できるかを、通常以上に厳しく検証する必要があります。
私たちの結論は単純です。今は買うのを急がず、まず勉強することです。年収600万円以上で条件を満たす読者であれば都心・駅近に絞った現物を、ローンを組みたくない読者であれば少額のクラウドファンディングを、それぞれ検討する余地があります。どちらにも当てはまらないなら、焦って購入する理由はありません。
短期的な値上がりを狙うのではなく、金利上昇の局面でも耐えられる収支かどうかを先に確認する姿勢が、結果として失敗を避ける近道になると私たちは考えています。
逆に言えば、3条件のどれかに当てはまるエリアでも、価格が相場から明らかに乖離していれば、購入を見送るべきです。条件は「検討してよい」という許可証であって、「買うべき」という保証書ではありません。
あなたの候補エリアはどれに当てはまるか
ここまでの内容を、自分の候補エリアに当てはめて確認できるように、簡単な診断フローにまとめました。次の図で、順番にチェックしてみてください。
この診断はあくまで一次スクリーニングです。すべて「はい」だったとしても、それは検討に値するというだけで、購入して問題ないという意味ではありません。
自己資金が少なく、現物のローンを組むこと自体に慎重な読者には、1万円単位から始められる不動産クラウドファンディングの各社比較から検討を始める方法もあります。
この診断フローは、あくまで最初の絞り込みです。実際に候補が残ったら、現地に足を運び、昼と夜、平日と休日で街の様子がどう変わるかを、自分の目で確認することを私たちはおすすめしています。
結論：まず疑い、条件を数字で確認する
「人口が増えるエリアを探せ」という通説は、間違ってはいませんが、実務上ほとんど役に立ちません。2026年の日本で現実的なのは、「減らないエリア」を条件で絞り込むという発想です。
データセンター・半導体関連の集積圏、都心60〜90分圏の生活環境良好エリア、移住促進に本気の自治体。この3条件は、どれも人口の急増を約束するものではありません。ただし、何も条件を満たさない街よりは、「減りにくい」構造を持っています。
そして、20〜24歳の流入が示すとおり、ワンルーム需要そのものが消えたわけではありません。勢いが鈍っているという事実と、需要が残っているという事実は、両立します。エリア以外のリスクも含めて11項目で確認しておくことをおすすめします。まず疑い、数字で検証してから、初めて検討してください。何から始めればいいか分からない場合は、今すぐ始めてはいけない5条件から確認する始め方ガイドを先に読むことを勧めます。
よくある質問
私たちがまず見るのは、東京圏なら総務省統計局の転入超過数、地方なら自治体が公表する社会増減の推移です。2025年の東京圏転入超過は123,534人（前年比▲12,309人）でした。この1つの数字だけで判断せず、年齢層別の内訳まで確認することをおすすめします。全体の数字と、狙う入居者層に対応した内訳の両方を見る癖をつけてください。
正直に言うと、こうしたエリアの主な需要は単身赴任者や建設関連の一時的な賃貸で、都心のワンルーム投資とは性格が異なります。人口を下支えする材料の1つとして参考にする程度が現実的で、単独の決め手にはしないほうがよいと考えます。現地の賃貸仲介会社に、実際の入居者層を聞いてみることをおすすめします。
いいえ。3条件は人口面での下支え材料にすぎず、価格が相場から乖離していないか、利回りとローン金利の差（イールドギャップ）が十分か、といった数字の検証は別途必要です。条件を満たすことは、検討の入口に立てるという意味にとどまります。安全という言葉を使うこと自体、私たちは慎重にすべきだと考えています。
断定はできませんが、20〜24歳の転入超過が続いている以上、都心へのアクセスが良く単身向け物件が集積しているエリアでは、当面の需要は残ると見ています。ただし勢いは鈍化しており、価格の割高感には注意が必要です。
自治体の公式サイトで、移住支援金や空き家バンクの実施年数、実際の移住者数の公表状況を確認する方法があります。単発のキャンペーンではなく、複数年にわたって継続している施策かどうかが、本気度を見分ける目安になります。
2025年、外国人は前年の8,722人の転入超過から378人の転出超過に反転しました（総務省統計局）。外国人向けの賃貸需要を見込んでいたエリアでは、この反転を織り込んで需要見通しを見直す必要があると考えます。単年の数字なので、今後の推移も継続して確認したいところです。
表面利回り14%という数字だけでは判断できません。知恵袋でも定番の相談ですが、重要なのはその地域の賃貸需要の厚みと、空室が出たときに次の入居者が決まるまでの期間です。実質利回りやNOI利回り（純営業収益÷物件価格）まで試算し、空室期間を長めに見積もった場合でも収支が耐えられるかを確認してから判断すべきです。
断定はできませんが、傾向としては正しい指摘です。都心と違って地方は入居希望者の母数そのものが少なく、一度空室になると次の入居者を見つけるまでの期間が長引きやすい傾向があります。空室期間が延びるほど実質利回りは目減りしていくため、購入前に周辺の賃貸募集状況や過去の入居率の推移を確認しておくことが欠かせません。
