なぜ「始め方」の記事なのに、始めない話から入るのか

「不動産投資 初心者 始め方」と検索するとき、多くの人は物件の選び方や利回りの計算式を期待しています。ですが私たちが販売資料を検証する中で繰り返し見てきた失敗のほとんどは、選び方以前の話でした。始めるべきでないタイミングで、始めるべきでない人が、始めるべきでない物件を買っていた。ただそれだけです。

だからこの記事は、始め方の記事でありながら、まず始めない条件から確認します。回り道に見えるかもしれませんが、実際には一番の近道です。資金計画の段階でつまずいたまま物件探しに進むと、どれだけ良い物件を見つけても、審査で否決されるか、無理な条件でローンを組んで後悔するかのどちらかになりやすいからです。

「不動産投資はやめとけ」という通説がどこまで正しいかを先に見ておくと、この記事の立ち位置がわかりやすくなります。通説の大半は、地方・高値掴み・出口のない物件に向けられたものです。都心・駅近・適正価格・出口という条件を満たすかどうかで、成立するかどうかの話はまったく変わってきます。

もう一つ、始め方を語るうえで無視できない事実があります。不動産業向け融資残高は約115兆円（2025年12月時点、前年同月比+7.8%）まで膨らみ、2023年3月以降5%を超える伸びが続いています。これを受けて、日銀は2026年度の考査方針で、不動産業向け貸出の審査・管理体制を重点的に点検すると明記しました。つまり、2026〜2027年にかけて投資用ローンの審査は再び締まっていく可能性があるということです。始め方を学ぶタイミングとしては、悪くないと私たちは考えています。審査が緩い時期に無理を通すより、審査が厳しい時期に通る条件を整えるほうが、結果的に安全な物件しか手元に残らないからです。

3分岐セルフ診断チャート：現物・クラウドファンディング・まず学ぶ

結論を先に図で示します。次の図は、年収と自己資金、そして物件を条件で選び切れるかどうかで、今のあなたが取るべき進路を3つに分けたものです。まずは全体像を見てください。

この図で大切なのは、「まず学ぶ」が敗者復活戦ではなく、条件を満たしていない今の自分にとって最も合理的な選択だという点です。条件を満たさないまま現物に進むと、無理な借入か、相場より割高な物件を掴むリスクのほうが大きくなります。

実際にこの図を使うときは、正直に答えることが大切です。見栄で「はい」を選ぶと、次の分岐で無理な物件を選びやすくなります。今日時点でのあなたの状態を、そのまま当てはめてください。1年後に条件が変われば、進む先が変わるのも自然なことです。

失敗する人の共通点は「順序」を守らなかったことだ

次に、始め方の骨格そのものを図にします。私たちが購入後の相談を読み込む中で、失敗した人に共通していたのは、この3段階の順序を逆から踏んでいたことでした。

順序を逆にする人は、先に良い物件（に見えるもの）に出会い、そこから逆算して予算とローンを合わせにいきます。この順序だと、営業担当者が提示する数字を鵜呑みにしやすく、審査が通った瞬間に「買える」を「買うべき」と混同してしまいます。

私たちが販売資料を検証する中で繰り返し見てきたのは、収支計画書の空室率や修繕費が、実態より甘く見積もられているケースでした。物件から入った人ほど、この甘さに気づけません。すでに「欲しい」という感情が先に生まれているため、都合の悪い数字を軽く見てしまうからです。逆に、資金計画と戦略を先に固めた人は、物件を見たときに条件と照らし合わせるだけなので、感情に流されにくくなります。順序を守ることの本当の効果は、計算の正確さより、この判断のブレを防ぐところにあると私たちは考えています。

最初にやることは物件探しではなく、借入可能額を知ることだ

資金計画の中身は大きく2つです。ひとつは自己資金、もうひとつは借入可能額です。自己資金は、事件後に標準化した融資基準の目安として、物件価格の2〜3割を用意できるかどうかが一つの分かれ目になります(本サイト共通リサーチ資料に基づく目安)。

借入可能額は、年収だけでなく、既存の借入や今後の住宅ローン計画とセットで見る必要があります。年収要件は金融機関によって差が大きく、詳しい目安は年収いくらから不動産投資を始められるかを金融機関別に整理した記事にまとめています。ここで重要なのは、「借りられる上限」と「安全に返せる範囲」は別物だという点です。

また見落とされがちな注意点があります。住宅ローンには返済額の急変を緩和する「5年ルール」「125%ルール」という仕組みが一般的に付いていますが、投資用ローンにはこの仕組みが付かないことが多いとされています。つまり金利が上がった場合、住宅ローンより早く、そして大きく、月々の返済額に跳ね返ってくる可能性があるということです。資金計画の段階でこの違いを知らずに借入額を決めてしまうと、金利上昇局面で想定より早く資金繰りが苦しくなります。

近い将来にマイホームを買う予定がある人は特に注意が必要です。住宅ローンの返済比率には投資用ローンの年間返済額が丸ごと算入されるため、順番を間違えると、マイホームの借入可能額が大きく縮む可能性があります（筆者試算の目安）。

具体的に見てみます。年収700万円で返済比率の上限が35%だとすると、年間の返済枠は245万円です。ここに投資用ローン2,500万円（金利2.4%・35年）の年間返済額、約111万円が乗ると、住宅ローンに使える枠は残り約134万円まで縮みます。金利1.0%・35年の住宅ローンに換算すると、借入可能額はおよそ4,000万円から2,200万円程度まで縮む計算になります（いずれも筆者試算の目安）。買う順番を間違えると、投資用の一室のせいでマイホームが買えなくなる、というのはこういう仕組みです。

区分か一棟か、都心か地方か——ここを決めずに物件を探すと遠回りになる

資金計画の次は戦略立案です。区分マンションと一棟アパートでは、必要な自己資金、管理の手間、出口の取りやすさが大きく異なります。同じ自己資金・同じ年収でも、どちらが合理的かは条件次第で変わります。自己資金500万円・年収700万円という条件で区分と一棟を同一条件で比較した記事で、具体的な数字を出しています。

エリアについても、私たちの立場からはっきり言えることがあります。東京・城南のワンルームタイプの期待利回りは3.6%（日本不動産研究所・第54回不動産投資家調査、2026年4月時点）で、前期比0.1ポイント低下しています。利回りだけ見れば地方物件のほうが高く出ますが、賃貸需要と出口の厚みが違います。東京23区のシングル向き募集家賃は月額11万円を突破し、23か月連続で最高値を更新しています（アットホーム）。

価格の推移も知っておくべきです。東京23区の中古ワンルームの成約価格は、2013年上期の約1,300万円から2024年上期には約2,400万円まで上昇し、過去最高を更新しています。約11年でおよそ2倍です。一方で、業者の説明資料に「1,500〜2,000万円台で買える」という表現が残っているケースもあり、実勢の2,000〜3,000万円台という水準からすでに乖離しつつあります（25㎡換算・目安）。古い相場感のまま話を進める営業には注意してください。

一方で、東京都の転入超過は2025年に65,219人と、前年より約1万4,000人減少し4年ぶりに縮小しました（総務省統計局）。需要が無限に強いわけではない、という前提も戦略に織り込む必要があります。

地価の面でも状況は変化しています。2026年の公示地価では、東京23区の住宅地が前年比+9.0%、都心5区に限れば+13.0%まで上昇しました。商業地は+13.8%です。地価が上がるということは、これから参入する人にとっては仕入れ値が上がるということでもあります。戦略立案の段階で「今の相場でも成立するか」を確認せず、数年前の情報のまま高値の物件を買ってしまう人が後を絶ちません。

イールドギャップという、売り手が見せたがらない数字

戦略が決まったら、物件探しの段階で計算してほしい数字があります。イールドギャップ（利回りと借入金利の差）です。次の図で、金利が上がるとこの差がどれだけ縮むかを見てください。

期待利回り3.6%から借入金利の目安2.4%を引くと、イールドギャップはわずか1.2ポイントです。金利があと1%上がれば、この差はほぼ消えます。これが「ワンルームは儲からない」と言われることの、数学的な正体です。金利上昇を含めた不動産投資の11のリスクを確率とセットで整理した記事もあわせて確認してください。

具体的な数字で見てみます。借入3,000万円・35年・元利均等というよくある条件で、金利が2.0%なら毎月の返済額はおよそ99,400円、3.0%なら約115,500円です。差は月あたり約16,100円、年間では約19万円にのぼります（いずれも筆者試算の目安）。この金額を家賃収入で吸収できるかどうかが、そのままイールドギャップの余裕度を表しています。

表面利回りだけで判断するのは危険です。見るべき指標には階層があります。①表面利回り（年間家賃÷物件価格）②実質利回り（年間家賃から運営費を引き、物件価格に購入諸費用を足して割ったもの）③NOI利回り（純営業収益÷物件価格。空室損や運営費は引くがローン返済は含めない）④CCR（自己資金回収率。年間の手残りを自己資金で割ったもの）⑤DSCR⑥イールドギャップ、という順に精度が上がっていきます。23区ワンルームの実質利回りはおおむね3.0〜3.5%前後とされています（管理費・修繕積立金・固都税控除後の目安）。表面利回りの数字だけを見せられて契約を急がされている場合、実質利回りとDSCRを尋ねてみてください。答えに詰まる営業担当者は、それだけで警戒対象になります。

今すぐ始めてはいけない5条件

ここまでの内容を踏まえ、今のあなたが始めるべきでない5つの条件を並べます。1つでも当てはまるなら、物件探しより先にやることがあります。

この5条件は、私たちが実際に相談を受けた中で、契約後にトラブルへ発展しやすかったパターンを逆算したものです。特に③と④は、営業の側に主導権を渡してしまっているサインです。契約を急がされていると感じた時点で、一度持ち帰る判断をしてください。その場で即決させようとする営業姿勢自体が、警戒すべき材料になります。

始めるなら、この順番を守ってほしい——実務ステップ

5条件のどれにも当てはまらないなら、次は実務のステップです。私たちが相談者にいつも勧める順番は次の通りです。

ステップ1：借入可能額とDSCRの下限を先に把握する

物件を見る前に、自分がいくらまで借りられるか、そしてその返済額でDSCR1.3を下回らない物件価格はいくらまでかを逆算します。

ステップ2：区分か一棟か、エリアと出口を決める

自己資金と管理にかけられる時間から、無理のない形態を選びます。出口（将来売れるか）まで含めて検討します。

ステップ3：条件に合う物件だけを見る

都心・駅近・相場との乖離・DSCR1.3以上という条件を先に決め、それに当てはまる物件だけを検討対象にします。逆の順番、つまり物件から入ると、条件はいくらでも後付けできてしまいます。

ステップ4：契約前にもう一度、収支計画を自分で検算する

営業担当者が作った収支計画書を、空室率や修繕費を厳しめに置き換えて自分で再計算します。ここで数字が崩れる物件は、多くの場合そもそも成立していません。有資格者による重要事項説明の内容も、聞き流さず自分の言葉で確認してください。

ステップ5：契約書と重要事項説明書を持ち帰って読み直す

その場でサインをせず、一度自宅に持ち帰って読み直してください。サブリース契約であれば、借地借家法32条により将来的に賃料が減額される可能性がある旨の記載を必ず確認します。持ち帰りを渋る営業担当者がいる会社は、それだけで比較対象から外してよいと私たちは考えます。

現物・クラウドファンディング・まず学ぶ、それぞれが向いている人

ここで3つの進路を並べて整理します。どれが優れているという話ではなく、今のあなたの条件にどれが合っているかという話です。

クラウドファンディングを検討する場合は、劣後出資割合（物件価格が何%下落するまで投資家の元本が守られるかを示す指標）を確認してください。劣後比率・許可番号・遅延履歴で各社を比較した記事と、分配金の確定申告と住民税の申告義務を整理した記事もあわせてご覧ください。分配金は雑所得として20.42%が源泉徴収されており、年20万円以下でも住民税の申告は別途必要になります。

迷ったときの目安はシンプルです。数字で語れる自信がまだないなら、まず学ぶこと。数字は分かるが自己資金かローンへの抵抗があるなら、クラウドファンディング。数字も条件も揃っているなら、複数の会社から資料を集めて条件を比較することです。1社だけで判断しないでください。

「儲かるか」ではなく「成立するか」で考える

最後に、この記事の立ち位置をもう一度はっきりさせておきます。「不動産投資はやめとけ」という通説は、大半のケースにおいて正しいと私たちは思います。地方・高値掴み・出口のない業者売りスキーム物件に対しては、その通りです。

ただし、それは乱暴な一般化でもあります。都心・駅近・適正価格・出口という4条件を満たし、DSCRとイールドギャップの数字が成立するなら、検討に値する物件は存在します。2026年現在、金利が1.00%程度まで上がったことで、そのハードルは以前より高くなりました（日銀・2026年6月の金融政策決定会合）。だからこそ、まず疑い、数字で検証し、それでも条件を満たすなら初めて検討する、という順番が必要です。

節税目的で始めようとしている人は、特に注意してください。不動産投資の節税が「課税の繰延」にすぎないことを20年トータルで検証した記事で、その仕組みを詳しく解説しています。「節税になる」という言葉だけで始めるのは、始め方として最も危ういパターンのひとつです。