J-REIT(不動産投資信託)は、なぜ日本でも導入されることになったのでしょうか?
第一は、不動産取引の活性化ということがあげられます。
過去、日本では大規模な商業不動産は大企業による所有が多かったのですが、大企業は、会計制度の変更(連結会計、時価会計等)、リストラ、市場からのROEの改善要求などに対応するために、本社などを売却する動きが出てきています。こうした大企業が売却をする不動産の受け皿(購入者)として重要な役割を担うことをJ-REITは期待されています。不動産の流動性を高め、不動産市場の活性化をもたらすものと考えられています。
第二は、投資家が不動産を金融商品という形で保有できることです。
現在の超低金利下では、収益不動産(商業用不動産)の賃貸収入等のインカムゲインは非常に魅力あるものです。しかし、特に、個人投資にとって実物不動産は、直接投資をするには、資金面、流動性の確保、情報量の不足等、様々な点で、手を出しにくい資産でした。しかし、取引所に上場されるJ-REITの登場によって、複数の不動産が証券化された金融商品となることで、株式や債券同様、不動産が身近な投資対象となりました。
J-REITに投資をする場合の意義としては、以下の点があげられます。
第一は、配当利回りの比較優位です。
J-REITは、一定の要件を満たすと実質的に法人税が非課税となり、また、資産の大半がキャッシュフローを生み出す資産ですので、相対的に高い配当利回りが期待できると考えられます。
第二は、分散投資の機会の拡大です。
J-REITの資産の大半は不動産ですが、不動産は株式や債券とは異なる値動きをすることから、J-REIT投資は分散投資を効率的にするという観点からも有用性があると考えられます。
第三は、不動産運用の専門家が運用を担当するということです。
J-REITの場合は、不動産の賃貸、売買等の業務は投資信託委託会社(運用会社)に委託することが義務づけられていますので、不動産の専門家による運用を享受できる仕組みとなっています。
J-REITに投資をする際には、正しい情報をつかむことが重要ですが、留意点として、以下の点があげられます。投資に際しては、以下の点を十分検討した上で投資判断を下す必要があるでしょう。
J-REITは配当、元本ともに、不動産市況によって変動するリスク資産であるということです。
J-REITは不動産からの賃料を配当原資とする商品ですので、オフィスビル市況の悪化により空室率が拡大したり賃料が下落した場合には当然J-REITの配当は減少しますし、J-REITの元本価格も下落するでしょう。従って、配当利回りの良さのみに着目して、そのリスクを検討しないで投資をすることは避けなければなりません。
J-REITは有価証券です。実物不動産とは税制が異なるので注意する必要があります。税制については十分ご確認頂くことが大切です。例えば、クローズドエンド※1型投資法人のJ-REITの配当に対する課税は株式なみであり、配当金額により課税方法が異なります。少額配当に該当しない場合には、所得の多い投資家は留意する必要があると考えられます。
J-REITの場合、運用については投資信託委託会社(運用会社)が担当しますが、運用会社の運営の巧拙により、パフォーマンスが異なります。従って、J-REIT投資においては単に不動産のポートフォリオ※2だけでなく、運用体制についても目論見書等で確認しておくことが重要と考えられます。
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